otázky a odpovědi

 
fulltextové vyhledávání v této sekci:
 

všeobecné informace

Obchod

Je možné nezávazně a bezplatně rezervovat vybranou nemovitost?
 

Ano, nemovitost je možné ústně a nezávazně rezervovat po dobu 5 dní.

Jaké kroky by měly předcházet koupi nemovitosti?
 
  • prohlídka nemovitosti, všech jejích součástí a jejího okolí
  • dokonalé seznámení se stavem nemovitosti, se stavem rozvodů, izolací a dalších součástí
  • seznámení s dokumentací k nemovitosti
  • prověření listu vlastnictví a závazků z něho vyplývajících (věcná břemena, exekuce, zástavní práva apod.)
 
Jaké dokumenty jsou potřeba pro prodej nemovitosti?
 
  • Nabývací titul (Kupní smlouva, Darovací smlouva apod.)
  • Smlouvy vztahující se k nemovitosti (Smlouvy o věcných břemenech, Exekuční příkaz, Zástavní smlouvy
  • Výpis z listu vlastnictví k dané nemovitosti
  • Katastrální mapu / geometrický plán (v případě pozemku)
  • Výkresy k dané nemovitosti, ideálně okótované a aktuální (katalogový list bytu, projektová dokumentace k domu)
  • Výpis z Obchodního rejstříku v případě, že je nemovitost ve vlastnictví právnické osoby
  • Prohlášení vlastníka (v případě bytu)
  • Potvrzení o bezdlužnosti vůči Společenství vlastníků resp. Družstvu (v případě bytu)
  • Stanovy Společenství vlastníků (v případě bytu)
 

Právo a daně

Co je "hypotéka"?
 

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož splácení včetně úroků je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Dříve se tento úvěr poskytoval jen na investice do nemovitostí – např. na její výstavbu, koupi, rekonstrukci, pořízení stavebního pozemku, vyrovnání finančních prostředků souvisejících s nemovitostí (vypořádání dědictví, společného jmění manželů apod.). Dnes je účelovost hypoték odstraněna a banky poskytují hypotéky na financování víceméně čehokoliv. Zajištění úvěru pak spočívá v tom, že úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a jako předmět zástavy slouží obvykle pořizovaná nemovitost. Úvěr však lze zajistit i jinou nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví žadatele. Pro více informací o hypotékách: www.hypoasistent.cz .

Co je "zástavní právo" a "zástavní smlouva"?
 

Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Zástava a pohledávka musejí být jasně specifikovány (tj. den a důvod vzniku pohledávky, její předmět a v penězích vyjádřená výše, dále její splatnost, výše úroků a výše úroků z prodlení). Smlouvu uzavírá zástavní věřitel (zpravidla banka poskytující hypoteční úvěr) a zástavce (vlastník zastavené věci, zpravidla dlužník, ale může jít i o osobu od dlužníka odlišnou). Zástavní smlouva je zpravidla podávána na příslušný katastrální úřad před Kupní smlouvou, ale zápis na KN může proběhnout i zcela nezávisle. Zástavní právo je po zápisu katastrálním úřadem vyznačeno na příslušném listu vlastnictví.

Co je "územní rozhodnutí"?
 
Územní rozhodnutí je výsledkem rozhodování správních orgánů, většinou stavebních úřadů, o konkrétním opatření, jež se má uskutečnit v daném území, resp. o konkrétním využití pozemku k navrhovanému účelu (např. rozhodnutí o využití území, rozhodnutí o chráněném území nebo ochranném pásmu, rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o stavební uzávěře atp.). Územní řízení je zahájeno na návrh účastníka řízení nebo z podnětu správního orgánu a rozhodnutí je závazné nejen pro stávajícího navrhovatele a ostatní účastníky řízení, ale i pro jejich právní nástupce.
Co je "stavební povolení"?
 
Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení, pokud se nejedná o případy drobných staveb, stavebních úprav atp., kde postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Stavební povolení je rozhodnutí vydané příslušným stavebním úřadem ve stavebním řízení, které obsahuje závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a ve kterém je rozhodnuto i o námitkách účastníků řízení. Stavební řízení je zahájeno na žádost stavebníka, kterou dokládá předepsanou dokumentací. Toto rozhodnutí má časově omezenou platnost a zpravidla platí po dobu dvou roků od nabytí právní moci, pokud stavební úřad nestanoví dobu delší.
Co je "kolaudační souhlas"?
 
Dokončenou stavbu, případně její část schopnou samostatného užívání, která vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu, který je výsledkem kolaudačního řízení. Kolaudační řízení je zahájeno na písemný návrh stavebníka a probíhá před stavebním úřadem, který vydal stavební povolení. V průběhu kolaudačního řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu se stavební dokumentací, zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Pokud stavební úřad v kolaudačním řízení zjistí na stavbě závady, které brání jejímu užívání, stanoví stavebníkovi lhůtu pro jejich odstranění, a na tuto dobu také přeruší kolaudační řízení. Stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním souhlasu a případné změny účelu užívání jsou přípustné jen po předchozím ohlášení stavebnímu úřadu, který o nich rozhodne, nebo nařídí nové kolaudační řízení. Na rozdíl od dříve používaného kolaudačního rozhodnutí nabývá kolaudační souhlas právní moci a tedy účinnosti automaticky. Jeho distribuce probíhá přes datovou schránku.
Co je "geometrický plán"?
 
Geometrický plán slouží k zobrazení nového stavu parcelace na předmětných pozemcích, který je třeba přenést (aktualizovat) na příslušném katastrálním úřadu. Geometrický plán je vždy zpracován výhradně autorizovaným geodetem a opatřen příslušným razítkem geodeta, poté je podán na příslušný katastr nemovitostí, kde je nejprve ověřen a poté zapsán.
Co je "právní moc"?
 
Nabytí právní moci je formální akt, kterým se rozhodnutí (např. územní rozhodnutí nebo stavební povolení) stane závazným a nezměnitelným. K nabytí právní moci dochází zpravidla do 15 dnů od doručení rozhodnutí účastníkům řízení, pokud účastníci řízení v této lhůtě neuplatní své právo na odvolání. V některých případech nabývá rozhodnutí právní moci okamžitě po jeho vydání. Rozhodnutí bez nabytí právní moci je neúčinné.
Co je "nemovitost"?
 

Pojem nemovitost vymezuje občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění) v § 119 tak, že „nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“. Z uvedeného vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru (pozemky jsou i rybníky, lesy, různé cesty atp.), zatímco ze staveb jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem je pak nutno posoudit podle konkrétního případu. V rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění se za samostatné nemovitosti považují i byty a nebytové prostory, jsou-li předmětem vlastnictví.

Co je "prohlášení vlastníka budovy" a "prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek"?
 

Prohlášení vlastníka budovy je jednostranný právní úkon vlastníka, kterým se budova vymezuje na jednotky (tj. byty a nebytové prostory). Prohlášení vlastníka popisuje budovu a pozemky, na kterých se budova nachází vymezuje jednotky v domě a určuje společné části budovy, upravuje práva k pozemkům a práva a závazky týkající se budovy, určuje pravidla pro přispívání spoluvlastníků na správu domu a pravidla pro správu společných částí domu, včetně osoby správce. Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Prohlášení vlastníka budovy je základním předpokladem pro převod vlastnictví jednotlivých jednotek v budově. Prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek vymezuje rozestavěné jednotky, které budou v objektu vybudovány na základě stavebního povolení. Rozestavěné jednotky se po kolaudaci změní na jednotky dokončené, a to vkladem pravomocného kolaudačního souhlasu na katastrální úřad.

Co je "věcné břemeno"?
 

Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Právo odpovídající věcnému břemeni vzniká vkladem příslušné smlouvy o věcném břemeni do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu a je vždy zapsáno na předmětném listu vlastnictví. Věcná břemena, kterými je nemovitost zatížena, jsou vždy uvedena v Kupní smlouvě a obvykle se týkají soustavy technologických sítí, které jsou součástí rezidence. Věcná břemena jsou uzavírána také v případě, kdy vlastníci užívají zařízení, která nemají ve spoluvlastnictví, např. domovní kotelna. Podobně může být řešeno právo průjezdu či průchodu apod.

Co je "návrh na vklad"?
 

Návrhem na vklad se obecně rozumí návrh na zahájení řízení o zápisu vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva, předložený katastru nemovitostí, případně návrh na výmaz takového práva. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo některého z nich) katastrálnímu úřadu a obvykle trvá několik týdnů i déle. Právní účinky vkladu vnikají ovšem zpětně, a to ke dni podání návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad. Tento úkon je dnes běžně považován za rozhodný pro vypořádání kupní ceny (také čerpání hypotéky).

Co je "list vlastnictví" a kde ho lze získat?
 

Výpis z katastru nemovitostí (výpis z listu vlastnictví nebo také LV) je veřejnou listinou, která prokazuje stav evidovaný v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení. Označuje se číslem listu vlastnictví a jako veřejná listina musí být opatřena datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku. Je uspořádán buď jako list vlastnictví s nemovitostmi nebo jako list vlastnictví s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví osob. Z listu vlastnictví jsou zřejmé vlastnické vztahy k předmětné nemovitosti či pozemku a všechny ostatní právní vztahy k dané nemovitosti či pozemku, např. zástavy, exekuce, věcná břemena, plomby apod. Dokument lze za úplatu získat na příslušném katastrálním úřadě či na zřízených místech czechpoint (pošty, městské a obecní úřady apod.)

Může si v ČR koupit nemovitost cizinec?
 

Od 1. května 2009 mohou jak občané členských států Evropské unie, tak cizinci ze zemí bývalého Společenství nezávislých států (SNS) nabývat a převádět nemovitosti v České republice zcela bez omezení. Na katastrálním úřadě již není třeba dokládat trvalý pobyt nebo průkaz EU. Rovněž není třeba uzavírat smlouvu jako právnická osoba.

Co je "společenství vlastníků" a jak vzniká?
 

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) přinesl řadu změn pro již existující SVJ i pro ta nově vznikající.

Zatímco podle dřívější právní úpravy SVJ vzniklo automaticky se zápisem vlastnického práva prvních 2 bytových či nebytových jednotek různých od původního vlastníka, nyní je SVJ založeno schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku, přičemž povinnost založit SVJ vzniká v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků Založení SVJ pak zajišťuje pravidlo, podle kterého je třeba katastru k převodu vlastnictví čtvrté jednotky v domě doložit vznik společenství vlastníků.

Nejvyšším orgánem SVJ se shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni vlastníci jednotek v domě. Statutárním orgánem SVJ je výbor, práva a povinnosti výboru pak určují stanovy SVJ.

NOZ vyžaduje, aby stávající SVJ nejpozději  do 3 let od nabytí jeho účinnosti, tj. do 31.12.2016, uvedly své stanovy do souladu s NOZ. Ustanovení současných stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, pozbyla závaznosti dnem 1.1.2014.

Co je "nabývací titul"?
 

Nabývacím titulem se obecně rozumí listina, na základě které osoba nabyla vlastnické právo k nemovitosti, např. kupní smlouva, smlouva o převodu, dědická smlouva, darovací smlouva apod. Tyto listiny jsou uloženy na příslušném katastru nemovitostí.

 
Co je "notářská úschova"?
 

Notářská úschova slouží k uložení závětí, cenných papírů, listin a také k uložení peněz či listin za účelem jejich vydání dalším osobám. V souvislosti s převodem nemovitosti jsou u notáře zpravidla uloženy smlouvy a finanční prostředky, jejichž výplata je popsána v kupní smlouvě či smlouvě o úschově.

S jakými formami vlastnictví se v ČR můžeme setkat?
 
Výlučné vlastnictví – nemovitost je vlastněna jedinou osobou, která je oprávněna vykonávat vlastnická práva. Podílové spoluvlastnictví – nemovitost je vlastněna více osobami. V tomto případě vykonávají vlastnická práva podíloví spoluvlastníci. V případě tohoto typu vlastnictví je klíčovým pojmem spoluvlastnický podíl. Ideální spoluvlastnický podíl je vyjádřen jako zlomek nebo procento a představuje míru účasti spoluvlastníka na právech a povinnostech. V souvislosti se spoluvlastnictvím je důležité připomenout, že v případě prodeje svého podílu jedním ze spoluvlastníků, mají ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu předkupní právo. Spoluvlastník má právo, aby mu byl spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka nabídnut ke koupi za podmínek nabídnutých třetí osobou. Pokud spoluvlastník tyto podmínky splní, může spoluvlastnický podíl druhého spoluvlastníka koupit přednostně před třetí osobou. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak (většinou v případě, že má o uvolněný podíl zájem více zájemců), mohou uvolněný spoluvlastnický podíl vykoupit všichni ostatní spoluvlastníci, a to poměrně podle svých podílů. Společné jmění manželů – nemovitost je vlastněna manželi. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví není v případě společného jmění manželů stanoven žádný, tedy ani tzv. ideální podíl. U společného jmění je tento podíl vyjádřen až ke dni zániku manželství a vypořádání společného jmění, přičemž se vychází z toho, že podíly manželů na majetku patřícím do společného jmění jsou stejné.
Jakým způsobem probíhá převod energií na nového majitele nemovitosti?
 

Převod energií z původního vlastníka na nového je třeba učinit na klientském centru konkrétního dodavatele energie (např. PRE, ČEZ, RWE, Pražská plynárenská apod.). Zpravidla je převod otázkou vyplnění formuláře, většinou je požadován i písemný souhlas původního vlastníka.

Jaké smlouvy jsou třeba ke koupi nemovitosti?
 
Rezervační smlouva je smlouva, na jejímž základě prodávající rezervuje kupujícímu předmětnou nemovitost vč. jejího příslušenství. Na základě této smlouvy je kupujícím hrazen rezervační poplatek, který je následně započítán jako záloha kupní ceny. Ve smlouvě je přesně specifikován předmět budoucího převodu (bytová jednotka/ komora/ sklep/ parkovací nebo garážové stání/ pozemky ve spoluvlastnictví a především předběžné výměry), dále jsou zde uvedena parcelní čísla pozemků, na nichž má být bytový dům vystavěn. Smlouva stanovuje obchodní podmínky. Smlouva o budoucí kupní smlouvě popisuje detailněji práva a povinnosti obou smluvních stran. Na straně budoucího prodávajícího je zde zejména uveden závazek zpracovat prohlášení vlastníka a ve stanoveném termínu dokončit stavbu tak, že v tomto termínu bude vydán kolaudační souhlas. Budoucímu kupujícímu vzniká zejména povinnost úhrady kupní ceny dle stanoveného splátkového kalendáře. Kupní smlouva (Smlouva o převodu vlastnictví jednotky) je smlouvou, kterou přechází vlastnictví z prodávajícího na kupujícího a která je jako jediná z výše uvedených smluv vkládána na příslušný katastr nemovitostí. Obsahuje nejen specifikaci jednotky dle prohlášení vlastníka, ale také výši spoluvlastnických podílů. Dále jsou zde uvedenya všechna práva, povinnosti a závazky přecházející na kupujícího, např. smlouvy o věcných břemenech nebo o správě. Kupní smlouva je na katastr nemovitostí podávána v příslušném počtu vyhotovení závislém na počtu účastníků spolu s návrhem na její vklad. V případě, že kupující financuje nemovitost hypotékou či jiným typem úvěru, je na katastrální úřad vkládána ještě zástavní smlouva.
Jaký je rozdíl mezi bytovou jednotkou, ubytovací jednotkou a nebytovou jednotkou a jaká je uplatněna DPH na tyto jednotky a na pozemek?
 

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. V případě, že byt nepřesáhne vč. příslušenství velikost 120 m2, vztahuje se na něj 15% DPH, u větších bytů je uplatněna 21% sazba DPH. Ubytovací jednotky jsou specifické jednotky (zejména apartmány a studia), které nemají charakter standardního bytu z důvodu například nižšího slunečního osvitu, vyšší hlučnosti nebo z důvodů funkčního určení pozemku podle územního plánu. Ubytovací jednotky jsou z právního hlediska nebytové jednotky. Jinak však splňují všechny parametry pro bydlení, obsahují koupelnu i kuchyňskou část jako byty. Na ubytovací jednotky se vztahuje DPH ve výši 21%. Významnou skutečností při koupi ubytovací jednotky podnikatelem – plátcem DPH, je možnost odpočtu 21% daně, v důsledku čehož dojde i ke snížení zaplacené kupní ceny o 21%. Nebytovou jednotkou je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (např. kancelář, ateliér, garážové stání a obchod). Příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory. Na nebytové jednotky se vztahuje DPH ve výši 21%. Pozemek nepodléhá dani z přidané hodnoty, resp. DHP na pozemku je nulová. Obvykle je pro zjednodušení uváděna celková cena Nemovitosti např. se 15% DPH, v praxi jde ale zpravidla o cenu složenou z několika Nemovitostí s různou sazbou DPH (př.: bytová jednotka do 120 m2 se 15% DPH, garážové stání, je-li součástí nebytové jednotky s 21% DPH, pozemek je vždy bez DPH).

Jak probíhá převzetí jednotky?
 

Převzetí jednotky je zpravidla uskutečněno po splnění dvou základních podmínek a těmi je 100% úhrada kupní ceny kupujícím a zároveň podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Převzetí jednotky je formálním aktem, při kterém si kupující pozorně prohlédne stav Nemovitosti, která je předmětem převodu, a protokolárně jsou zapsány výchozí stavy energií (stav vodoměru a elektroměru) a případné vady nebránící užívání jednotky. Kupující je dále seznámen s provozem domu a pravidly, ke kterým přistupuje na základě smlouvy o správě.

Co je to "vázaný účet" a "jistotní účet"?
 

Vázaný účet (též nazývaný jako svěřenecký, jistotní nebo escrow účet) je speciální bankovní účet sloužící především k vypořádání kupní ceny mezi prodávajícím a kupujícím, kdy banka jako třetí osoba zajišťuje výplatu peněz podle předem dohodnutých podmínek. Mohou si je zřizovat jak fyzické, tak i právnické osoby. V rámci nastaveného projektového financování daného projektu hradí naši klienti své prostředky vždy na vázaný účet.

Co je "projektové financování"?
 

Projektové financování je založeno na poskytnutí projektového úvěru bankou investorovi (developerovi) za účelem realizace stavby, zpravidla bytové nebo komerční. Investor přitom zakládá účelovou společnost, tzv. SPV (Special Purpose Vehicle). Úvěr, který banka SPV poskytla, je přitom splácen z výnosů SPV s tím, že zárukou jsou zpravidla aktiva daného subjektu (předmětem zástavy můžou být stavební pozemky a následně i stavba).

Co je "bankovní záruka"? Kdo ji vydává a kolik se za ni hradí?
 
Bankovní záruka je zvláštní forma ručení, která vzniká na základě písemného prohlášení banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše dané peněžité částky, v souladu se záruční jistinou, jestliže dlužník nesplní svůj závazek nebo pokud budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině. Banka je povinna svůj závazek plnit jen tehdy, pokud k tomu byla věřitelem písemně vyzvána. Výše úhrady za bankovní záruku je pak určena konkrétní bankou. Společnost SATPO nastavuje projektové financování tak, aby klienti měli možnost využít bezplatné bankovní záruky na úhradu záloh kupní ceny hrazených na základě ustanovení Smlouvy o budoucí kupní smlouvě.
Co znamená termín „sociální bydlení“?
 

Do kategorie tzv. "sociálního bydlení" lze zahrnout jakoukoliv bytovou jednotku, jejíž celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2, přičemž do této celkové podlahové plochy se započítávají plochy místností bytové jednotky, včetně místností, které jsou jejím příslušenstvím (do podlahové plochy se nezapočítávají plochy prostorů, které nejsou místnostmi, zejména balkóny, terasy a lodžie). Nesplňuje-li bytová jednotka kritéria sociálního bydlení, vztahuje se na ní DPH ve výši 21%.

Jaké DPH je uplatněno na byty, rodinné domy a pozemky?
 

Na byty do 120 m2 vč. příslušenství je uplatněna 15% DPH, nad 120 m2 je pak 21% DPH. U rodinných domů jsou také dvě sazby, nižší 15% je uplatněna pro domy do 350 m2, 21% pak nad 350 m2. U pozemků není sazba daně z přidané hodnoty uplatněna. Nemovitosti, které byly kolaudovány před více než třemi lety jsou zbaveny DPH.

Co je "zápis rozestavěné stavby"?
 
Rozestavěná budova se zapisuje do katastru nemovitostí na podkladě ohlášení jejího vlastníka, které je doloženo geometrickým plánem pro vyznačení rozestavěné budovy, pravomocným stavebním povolením, ověřenou fotokopií výpisu z obchodního rejstříku navrhovatele a čestným prohlášením vlastníka s úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu. Rozestavěnou budovou (stavbou) se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční.
Co je "jednotka" ?
 

Nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je NOZ) stanoví novou definici jednotky, kdy v ustanovení § 1159 jednotku definuje jako nemovitou věc, přičemž jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech domu.  Nově je tedy podíl na společných částech domu součástí jednotky.

V ustanovení § 1158 odst. 2  NOZ je uvedeno, že to, co platí v tomto oddíle pro byt, platí i pro nebytový prostor.

Právní úprava v NOZ se netýká jednotek, které vznikly podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.). Pro tyto jednotky platí dosavadní právní úprava

Jak se liší řízení „vklad“ a „záznam“ u katastrálního úřadu?
 

V souvislosti s koupí nemovitosti probíhají na katastrálním úřadě nejčastěji tyto dva typy řízení:

  • Vklad

  • Záznam

Kdo a jak podává na katastrální úřad návrh na vklad:

Kdokoliv z účastníků, v případě koupě novostavby u developera povětšinou právě developer (služba pro klienta). Podání je zpravidla provedeno osobně na podatelnu úřadu, ale je jej možné učinit i elektronicky nebo poštou.

Jakým způsobem jsou účastníci řízení informováni o průběhu řízení:

  • Fyzické osoby – doporučeným dopisem nebo přes placenou službu „sledování změn“ (služba katastrálního úřadu)

  • Právnické osoby (firmy) – do datové schránky

  Co je VKLAD:

Vkladem se na základě podaného písemného návrhu na katastrální úřad zapisují - vznik, změna, promlčení či uznání existence nebo neexistence práv. Nejčastější vklady, které se týkají nakládání s nemovitostí, jsou:

  • Vlastnické právo

  • Zástavní právo

  • Právo stavby

  • Věcné břemeno

Co je např. zapisováno vkladem:

  • Kupní smlouvy

  • Zástavní smlouvy

  • Výmaz zástavního práva

  • Prohlášení vlastníka

  • Geometrický plán

  • Kolaudační souhlas

  • Smlouvy o věcných břemenech

Jaké jsou poplatky katastrálního úřadu za vyřízení řízení:

  • 1000 Kč

Průběh řízení

Podání návrhu na vklad (písemně, formou předepsaného formuláře s povinnými přílohami).

Katastrální úřad přijme návrh na vklad, po kterém následuje zaplombování. O zaplombování informuje příslušný katastrální úřad vlastníka nemovitosti a je zahájena 20 denní lhůta, po kterou neběží zpracování (lhůta stanovená pro případné vyjádření účastníků, odvolání proti řízení, námitkám apod.) Vkladové řízení následuje ve zpracovávaných etapách v závislosti na průběhu řízení – Předání ke zpracování, Rozhodnutí o povolení vkladu, Provedení vkladu, Vyrozumění o provedení vkladu, případně katastr v případě, že návrh na vklad obsahuje vady, které nebrání v provedení vkladu, vyzve účastníky k jejich odstranění a určí pro takové odstranění přiměřenou lhůtu.   Navrhovatel může vzít návrh na vklad zpět, vkladové řízení se však zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení.

Katastrální úřad po uplynutí lhůty vydá rozhodnutí o povolení či zamítnutí vkladu a o tomto informuje účastníky. Právní účinky povolení vkladu nastávají zpětně v okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Jak probíhá zápis v případě nemovitosti, kde je podáno více návrhů na vklad?

Obecně platí, že řízení vkladem vztahující se k téže nemovitosti jsou zpracovávána vždy postupně, nikoliv souběžně, tzn. řízení vkladem s pozdějším datem podání je řešeno až po ukončení předchozího řízení. Oproti dřívějšímu režimu platnému do konce roku 2013, kdy např. výmaz zástavního práva váznoucí na prodávané nemovitosti v katastru nemovitostí byl realizován záznamem, dnes tato řízení běží vkladem a pokud předcházejí vkladu kupní smlouvy, mohou mít vliv v čase na vklad  vlastnického práva klienta k zakupované nemovitosti. Zápis vlastnického práva v takovém případě běží totiž až po provedení výmazu vkladem předtím podaného návrhu na výmaz zástavního práva.

V případě, že je na jedné nemovitosti v určitý okamžik evidováno více podání, katastrální úřad je zpracovává postupně, a to podle  pořadí tj. dne, případně i -času podání návrhu  na  vklad. Katastrální úřad zpravidla v takovém případě přeruší řízení, tzn. že přeruší lhůtu pro rozhodnutí do doby, než  rozhodne o řízení předcházejícím. 

Co je ZÁZNAM:

Záznam je zápis do katastru v případech, kdy vlastníkem je stát, kraj nebo obec a nedojde ke změně vlastníka, ale pouze k zaevidování organizačních složek státu a státních organizací, které s majetkem hospodaří.  Do 31.12.2013 spadal pod tento typ řízení i výmaz  zástavního  práva, od 1.1.2014 je pro výmaz  zástavního práva uplatněno řízení vkladem.

Jaký je rozdíl mezi Daní z nabytí nemovitosti a Daní z nemovitých věcí?
 

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetková daň, která je součástí české daňové soustavy od 1. 1. 2014, zavedena byla zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 a nahradila do té doby existující daň z převodu nemovitostí.

Poplatníkem této daně je kupující.

Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.

Poplatník je povinen podat a zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Je-li daň vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Bytové jednotky v novostavbách jsou od této daně osvobozené v případě, že více než 50 % celkové plochy novostavby jsou byty. Nicméně daňové přiznání je nutné podat vždy.

Daň z nemovitých věcí je také majetkovou daní. Touto daní je každoročně zdaňováno vlastnictví nemovité věci. Výlučným příjemcem výnosů daně jsou obce, zatímco správu daně zajišťuje stát prostřednictvím finančních úřadů.

Poplatníkem této daně je vlastník nemovitostí.

Předmětem daně jsou nemovité věci (pozemky, stavby, jednotky), které se nacházejí na českém území a které jsou evidované v katastru nemovitostí.

Za zdaňovací období se počítá kalendářní rok a poplatník je povinen podat příslušnému úřadu daňové přiznání do 31. ledna na zdaňovací období (tj. když se platí daň z nemovitostí za rok 2018, tak se musí daňové přiznání podat do 31. ledna 2018). Rozhodným obdobím pro výpočet daně je 1. 1. příslušného roku. V případě, že přiznání bylo podáno v letech minulých a nedošlo od té doby k žádné změně, se přiznání nepodává. Daň se platí bez ohledu na úroveň příjmu poplatníka. Místem určeným výnosu daně jsou rozpočty měst a obcí, v jejichž územním obvodě se zdaňovaná nemovitost nachází.

 

Provoz

Jaké jsou průměrné měsíční poplatky?
 
Měsíční poplatky spojené s užíváním jednotky se v praxi velmi liší a závisí na mnoha faktorech. Tím základním je počet bytů v rezidenci, dále mohou cenu za bydlení ovlivňovat nastavené služby, např. recepce, ostraha, rozsah úklidu apod. Všechny tyto služby jsou rozpočteny mezi vlastníky. Orientační výše měsíčních poplatků v našich rezidencích se pohybuje okolo 60-70 CZK/m2 plochy (spotřeba elektřiny v bytě není v kalkulaci zahrnuta).
 
 

 

 
 
 
 
zavřít  |  stáhnout jako PDF

otázky a odpovědi 

satpo.cz