VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2025
1
Obsah
Výroční zpráva ................................................................................................................................... 4
Charakteristika společnosti .................................................................................................................. 4
Přehled činnosti společnosti ................................................................................................................ 4
Předmět podnikání: ............................................................................................................................. 5
Předmět činnosti: ................................................................................................................................. 5
Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2025 ................................................................................ 5
Jednatelé .............................................................................................................................................. 6
Valná hromada .................................................................................................................................... 6
Výbor pro audit ................................................................................................................................... 6
Organizační struktura .......................................................................................................................... 7
Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti ....................................................................... 7
Hospodářské postavení společnosti a využití získaných finančních prostředků ................................. 9
Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty, předpoklad nepřetržitého trvání
společnosti ......................................................................................................................................... 10
Významná soudní řízení .................................................................................................................... 10
Významné smlouvy ........................................................................................................................... 10
Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí .................................................................. 10
Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu ................................................................................................ 10
Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy .............................................................................. 10
Obchodní model podniku a jeho tvorba ............................................................................................ 11
Údaje o pobočkách nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí ................................................. 11
Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2025 .............................................. 11
Informace o odměnách statutárním auditorům .................................................................................. 11
Čestné prohlášení .............................................................................................................................. 11
Informace o kodexech řízení a správy společností ............................................................................ 11
Makroekonomické a geopolitické vlivy na podnikatelskou činnost Emitenta .................................. 12
Výkaz o řízení a správě společnosti ......................................................................................... 13
2
1. Podnikatelská činnost a stav majetku ....................................................................................... 13
2. Koncepce činnosti společnosti ................................................................................................. 13
3. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu emitenta k možným
rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ........................................................................... 13
Účetní závěrka za rok 2025 ........................................................................................................ 15
Výkaz o finanční pozici ke dni 31. prosince 2025 ............................................................................ 16
Výkaz o úplném výsledku ................................................................................................................. 17
za období od 1. ledna do 31. prosince ............................................................................................... 17
Výkaz změn vlastního kapitálu ......................................................................................................... 17
za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 ............................................................................. 17
Výkaz peněžních toků ....................................................................................................................... 18
za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 ............................................................................. 18
Příloha v účetní závěrce ............................................................................................................... 19
1. Charakteristika a hlavní aktivity............................................................................................... 19
2. Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální účetní závěrky .................. 20
2.1. Prohlášení o shodě ........................................................................................................... 20
2.2. Základní východiska ........................................................................................................ 20
2.3. Aplikace nových a novelizovaných Mezinárodních standardů účetního výkaznictví (IFRS)
schválených pro použití v EU........................................................................................................ 20
2.4. Významné relevantní účetní postupy a politiky .............................................................. 21
2.5. Použití odhadů a úsudků .................................................................................................. 26
2.6. Stanovení reálné hodnoty ................................................................................................ 26
2.7. Předpoklad nepřetržitého trvání společnosti .................................................................... 26
3. Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici .................................................................. 28
3.1. Poskytnuté dlouhodobé půjčky ........................................................................................ 28
3.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty ....................................................................... 28
3.3. Vlastní kapitál .................................................................................................................. 28
3.4. Emitované dluhopisy ....................................................................................................... 29
3.5. Krátkodobé závazky ........................................................................................................ 29
3
3.6. Finanční nástroje.............................................................................................................. 29
4. Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku ................................................................ 30
4.1. Náklady na služby ........................................................................................................... 30
4.2. Ostatní provozní náklady ................................................................................................. 31
4.3. Výnosové úroky ............................................................................................................... 31
4.4. Nákladové úroky.............................................................................................................. 31
4.5. Ostatní finanční náklady .................................................................................................. 31
4.6. Ostatní finanční výnosy ................................................................................................... 32
4.7. Řízení finančních rizik ..................................................................................................... 32
4.8. Citlivostní analýza úrokových nákladů ........................................................................... 33
4.9. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu k možným rizikům
ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ..................................................................................... 33
5. Podmíněná aktiva a závazky .................................................................................................... 34
6. Transakce se spřízněnými stranami .......................................................................................... 34
6.1. Obchodní transakce ......................................................................................................... 34
6.2. Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení ................................................................ 35
6.3. Odměna statutárnímu auditorovi ..................................................................................... 35
6.4. Následné události ............................................................................................................. 35
Zpráva auditora ............................................................................................................................... 42
4
Výroční zpráva
Charakteristika společnosti
Obchodní jméno:
City Home Finance III, s.r.o. (dále „Společnost“ nebo „Emitent“).
Sídlo:
Holečkova 3331/35, Smíchov, 150 00 Praha 5
Identifikační číslo:
19084170
LEI:
3157005NWQ5YF72BY482
Právní forma:
společnost s ručením omezeným
Emitent vznikl 23. února 2023 a byl zapsán do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze,
oddíl C, vložka 380528.
Jediným a tudíž 100 % společníkem Společnosti je společnost City Home Invest III, a.s., IČO: 04548817,
se sídlem na adrese Holečkova 3331/35, Smíchov, 150 00 Praha 5, zapsaná v obchodním rejstříku
vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B 27415 (dále také "CHI III)“. Společnost City Home
Invest III, a.s. je součástí skupiny SATPO, jejíž vrcholovou holdingovou společností je SATPO Group B.V.
se sídlem Amsterdam, Nizozemské království, adresa skutečného sídla vedení společnosti Holečkova
3331/35, Praha 5 - Smíchov 150 00, Česká republika, registrační číslo 815445490, zapsaná do
Nizozemského obchodního rejstříku pod číslem 34243136. Společnost SATPO Group B.V. dne 1. ledna 2022
přemístila místo svého vedení do České republiky a stala se zde daňovým rezidentem.
Přehled činnosti společnosti
V červnu roku 2023 byl vydán Základní prospekt dluhopisového programu, schválený rozhodnutím ČNB č.
j. 2023/074707/CNB/570, ke spis. zn. S-Sp-2023/00017/CNB/572 dne 15. června 2023, které nabylo
právní moci dne 17. června 2023.
Na základě Základního prospektu dluhopisového programu byla vydána Emise dluhopisů CITY HF III
VAR/27 (ISIN CZ0003552143) s datem emise dne 20. července 2023. Nominální hodnota jednoho
dluhopisu činí 1,00 Kč. Předpokládaná jmenovitá hodnota dluhopisů činí 400.000.000, - Kč s možností
navýšení předpokládané jmenovité hodnoty dluhopisů na 600.000.000, - Kč. Jedná se o dluhopisy
s úrokovým výnosem 6M PRIBOR + 4,00 % p.a., který je splatný pololetně zpětně k 20. červenci a 20.
lednu. Den splatnosti jmenovité hodnoty dluhopisů je 20. července 2027.
Společnost dne 24. srpna 2023 rozhodla o navýšení objemu emise dluhopisů CITY HF III VAR/27
z původního objemu ve výši 400.000.000, - Kč na 500.000.000, - Kč. K 31. prosinci 2023 byly upsány
dluhopisy z této první emise v celkové nominální hodnotě 500.000.000, - Kč.
Pro účely veřejné nabídky a přijetí dluhopisů k obchodování na regulovaném trhu vydala Společnost v roce
2024 aktualizaci Základního prospektu dluhopisového programu. Aktualizovaný Základní prospekt
dluhopisového programu obsahující znění Emisních podmínek byl schválen rozhodnutím ČNB č. j. č.j.
2024/136099/CNB/650, ke spis. zn. -Sp-2024/00290/CNB/653 ze dne 5. prosince 2024, které nabylo
právní moci dne 6. prosince 2024.
V roce 2025 byla vydána 2. emise dluhopisů CITY HFIII 6,90/29 (ISIN CZ0003572323) s datem emise dne
16. června 2025. Nominální hodnota jednoho dluhopisu činí 1,00 Kč. Předpokládaná jmenovitá hodnota
dluhopisů činí 500.000.000, - Kč. Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem 6,90 % p.a., který
5
je splatný pololetně zpětně vždy k 16. prosinci a 16. červnu. Den splatnosti jmenovité hodnoty dluhopisů
je 16. června 2029.
K 31. prosinci 2025 byly upsány z 2. emise dluhopisy v celkové nominální hodnotě 450.000.000, - Kč.
Emitent financuje svou činnost ze zdrojů z emise z dluhopisů, z výnosů z poskytování vnitroskupinového
financování, případně ze zdrojů od jediného společníka.
Emitent žádné další činnosti nevykonává.
Předmět podnikání:
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona obory činnosti:
- Zprostředkování obchodu a služeb
- Velkoobchod a maloobchod
- Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí
- Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků
- Reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení
- Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy
- Výroba, obchod a služby jinde nezařazené
Zapsáno: 23. února 2023
Předmět činnosti:
- Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor
- Správa vlastního majetku
Zapsáno 23. února 2023
Ke změně u předmětu podnikání v průběhu roku 2024 nedošlo.
Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské činnosti
Společnosti, kterou je poskytování vnitroskupinového financování.
Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2025
Společnost je společností s ručením omezeným založenou a existující podle práva České republiky.
Společnost má 3 jednatele. Jednatelé netvoří kolektivní orgán. Společnost zastupují společně alespoň 2
jednatelé. Jednatelé jsou statutárním orgánem a náleží jim veškerá působnost, kterou společenská
smlouva nebo zákon nesvěřila jinému orgánu společnosti.
Jednatelé neobdrželi v roce 2025 žádné peněžní ani nepeněžní plnění. Osoby s řídící pravomocí nemají z
titulu své funkce nárok na žádné odměny. Společnost činí pro účely této účetní závěrky prohlášení, že si
není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů ve vztahu ke Společnosti.
6
Jednatelé
Statutární orgán k 31. prosinci 2025:
jednatel:
Ing. Dana Knížková, dat. nar. 8. září 1963
Na Hřebenkách 815/128, Smíchov, 150 00 Praha 5
Den vzniku funkce: 23. února 2023
jednatel:
Mgr. Ing. JIŘÍ POLANSKÝ, dat. nar. 23. dubna 1979
Seydlerova 2148/9, Stodůlky, 158 00 Praha 5
Den vzniku funkce: 23. února 2023
jednatel:
Jiří Pokorný, dat. nar. 30. července 1975
Švédská 655/6, Smíchov, 150 00 Praha 5
Den vzniku funkce: 31. ledna 2025
Dne 1. ledna 2026 byl z funkce jednatele odvolán pan Mgr. Ing. Jiří Polanský a současně byla do funkce
jednatele jmenována paní Ing. Dagmar Pokorná, MBA. Do obchodního rejstříku byla tato změna zapsána
dne 8. ledna 2026.
Valná hromada
Emitent má jediného společníka, valná hromada se nekoná a její působnost vykonává jediný společník.
Rozhodnutí přijaté v působnosti valné hromady doručí společník buď k rukám jakéhokoliv jednatele, nebo
na adresu sídla společnosti, anebo na e-mailovou adresu. Jednatelé jsou povinni předkládat návrhy
rozhodnutí jedinému společníkovi s dostatečným časovým předstihem. Jediný společník může určit lhůtu,
v níž mu má být návrh konkrétního rozhodnutí předložen.
Do působnosti valné hromady náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo tyto stanovy zahrnují do
působnosti valné hromady. Do působnosti valné hromady náleží též:
a) rozhodování o změně obsahu společenské smlouvy, nedochází-li k ní na základě jiných právních
skutečností;
b) udílení a odvolávání prokury;
c) jmenování a odvolání likvidátora včetně schvalování smlouvy o výkonu funkce a poskytování plnění
podle § 61 zákona o obchodních korporacích;
d) rozhodování o zrušení společnosti s likvidací.
Výbor pro audit
V souvislosti s emisí dluhopisů byl v roce 2023 zřízen výbor pro audit.
7
Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému společnosti
Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada, případně jediný společník vykonávající její
působnost. Člen výboru musí splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro
audit musí být nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má dva nezávislé a jednoho odborně
způsobilého člena:
• Ing. Iveta Krašovicová – předseda výboru pro audit (nezávislá osoba)
• Ing. Katarína Atalovičová – člen výboru pro audit (nezávislá osoba)
• Ing. Ludmila Frenzlová – člen výboru pro audit.
Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem účinnosti
vnitřní kontroly.
Organizační struktura
Jediným společníkem a zároveň ovládající osobou podle Zákona o obchodních korporacích Emitenta je
společnost City Home Invest III, a.s. Společnost City Home Invest III, a.s. nepřímo ovládá a kontroluje
pan Jiří Pokorný na základě nepřímého podílu o velikosti 53,1 % na základním kapitálu a 60,40 % podílu
na hlasovacích právech. Emitent je součástí Skupiny CHI III.
Jediným společníkem společnosti k 31. prosinci 2025 je:
Podíl na základním kapitálu
v tis. Kč
%
City Home Invest III, a.s.
200
100
Celkem
200
100
Základní kapitál Společnosti ve výši 200.000, - Kč je plně splacen. Ve společnosti existuje jediný druh
podílu, a to podíl základní. Každý společník může vlastnit pouze jeden podíl.
Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti
V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Emitenta vycházející z údajů
uvedených v účetní závěrce Emitenta k 31.12.2025 a 31.12.2024. Ukazatele vychází z finančních výkazů
sestavených podle mezinárodních standardů pro finanční výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií a
jsou auditované statutárním auditorem.
Vybrané ukazatele (v tis. Kč)
Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci
31.prosince 2025
31.prosince 2024
949 834
493 892
949 834
493 892
0
0
8
232
50
0
0
215
50
17
0
950 066
493 942
31.prosince 2025
31.prosince 2024
13 742
2 327
200
200
2 000
2 000
11 542
127
901 498
472 289
901 498
472 289
0
0
34 826
19 326
0
0
13 764
249
21 062
19 077
950 066
493 942
9
Výkaz o úplném výsledku za období od 1. ledna do 31. prosince
(v tis. Kč)
31.prosince 2025
31.prosince 2024
Náklady na služby
-1 529
-1 835
Ostatní provozní náklady
-4
0
Provozní výsledek hospodaření
-1 533
-1 835
Výnosové úroky
83 673
60 702
Nákladové úroky
-55 107
-47 564
Ostatní finanční náklady
-12 949
-10 433
Ostatní finanční výnosy
365
0
Finanční výsledek hospodaření
15 982
2 705
Zisk před zdaněním
14 449
870
Daň ze zisku
-3 034
-34
Zisk za účetní období
11 415
836
Ostatní úplný výsledek za účetní období
(po zdanění)
0
0
Úplný výsledek hospodaření celkem
za účetní období
11 415
836
Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna do 31. prosince
(v tis. Kč)
Základní
kapitál
Ostatní
kapitálové fondy
Nerozdělený
zisk
Celkem
Počáteční zůstatek k 1.1.2025
200
2 000
127
2 327
Příplatky mimo ZK
0
0
0
0
Úplný výsledek za účetní
období
0
0
11 415
11 415
Konečný zůstatek k 31. 12.
2025
200
2 000
11 542
13 742
Důležitá rizika a nejistoty, které by mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti jsou popsány v příloze
k účetní závěrce.
Hospodářské postavení společnosti a využití získaných finančních
prostředků
Stabilita společnosti je obchodním partnerům garantována silným zázemím jediného společníka a celou
Skupinou CHI III.
Finanční prostředky získané z dluhopisového programu byly poskytnuty do skupiny v rámci
vnitroskupinového financování. Vnitroskupinová půjčka byla poskytnuta do mateřské společnosti City
Home Invest III, a.s. Půjčka je úročena 12% úrokovou sazbou, její splatnost je stanovena na 16.06.2029.
Prostředky byly dále využity na nákupy nemovitostí, sestávají se z pozemků a ideálních podílů na
činžovních domech, které jsou dále zhodnocovány a prodávány. Bližší informace o hospodaření skupiny a
10
rozpisy projektů je možné získat z konsolidované účetní závěrky skupiny CHI III zveřejněné na webu
společnosti.
Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty,
předpoklad nepřetržitého trvání společnosti
Prioritou společnosti je emise dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování. Společnost působí
téměř výhradně v rámci skupiny a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2026 Společnost hodlá pokračovat
ve své hlavní činnosti, a to správě dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování ostatním
společnostem ze skupiny City Home Invest III. Z toho důvodu společnost při posouzení předpokladu
nepřetržitého trvání vychází jednak z analýzy plánovaného skupinového cash flow konečného vlastníka a
dále z plánovaného výkazu zisku a ztráty a finanční pozice konsolidačního celku City Home Invest III, které
je podrobováno rizikovým scénářům.
Vedení Skupiny City Home Invest III v souladu s aktuálním vývojem na realitním trhu s rezidenčními
nemovitostmi očekává stabilní vývoj a mírný nárůst cen nemovitostí v roce 2026. V návaznosti na to je
očekáván kladný výsledek hospodaření celé Skupiny City Home Invest III v roce 2026. Při aplikaci
rizikových scénářů byla současně posuzována rizika dále popsána ve výroční zprávě. Na základě výše
uvedeného vedení společnosti nepřepokládá ohrožení předpokladu nepřetržitého trvání.
Významná soudní řízení
Společnost není účastníkem žádného soudního sporu.
Významné smlouvy
Společnost v roce 2025 neuzavřela žádnou významnou smlouvu mimo své běžné podnikání.
Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí
Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí.
Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu
Společnost nevykovává aktivity v oblasti vývoje a výzkumu.
Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy
Společnost dodržuje platnou legislativu v oblasti pracovněprávních vztazích. Společnost neuplatňuje
politiku rozmanitosti, nicméně při obsazování pozic ve svých orgánech přistupuje ke všem kandidátům
nezaujatě a výlučně posuzuje jejich schopnosti a odborné znalosti. Společnost neměla v roce 2025 žádné
zaměstnance.
11
Obchodní model podniku a jeho tvorba
Společnost byla založená za účelem vydání dluhopisů a následného poskytování vnitroskupinového
financování. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost vychází z analýzy skupinového
cash flow konsolidačního celku konečného vlastníka, které je podrobováno rizikovým scénářům.
Údaje o pobočkách nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Společnost nemá pobočku ani jiné části obchodního závodu v zahraničí.
Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2025
Kromě následných událostí popsaných v příloze k účetní závěrce neexistují žádné další významné
skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni.
Informace o odměnách statutárním auditorům
Odměna za poskytnuté auditorské služby za rok 2025 představuje částku 200 tis. Kč bez DPH. Během roku
2025 nebyly poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.
Čestné prohlášení
Jednatelé Společnosti prohlašují, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci,
podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho nejlepšího
vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám budoucího vývoje finanční
situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány.
Informace o kodexech řízení a správy společností
Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které
stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákona o obchodních korporacích.
Společnost při své správě a řízení nepřijala a neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení
společností ČR (2018, dále jen „Kodex“). Členové statutárních orgánů nedostávají finanční ani nefinanční
odměny spojené s výkonem funkce.
Společnost se řídí prospektem vyhotoveným v souladu s nařízením Komise (ES) č. 809/2004, kterým se
provádí směrnice Evropského parlamentu a Rady 2003/71/ES, který obsahuje veškeré údaje o Emitentovi
cenných papírů a dluhopisech. Prospekt, tak jako veškeré dokumenty v něm uvedené jsou přístupné v sídle
Emitenta a též v elektronické podobě na internetové stránce Emitenta https://www.city-home.cz/pro-
investory.
12
Makroekonomické a geopolitické vlivy na podnikatelskou činnost
Emitenta
Společnost průběžně vyhodnocuje dopady geopolitických rizik, včetně pokračujícího konfliktu na Ukrajině
aktuálního konfliktu na Blízkém východě, který představuje zdroj nejistoty na globálních trzích. Tyto faktory
se projevují zejména sekundárně prostřednictvím makroekonomických veličin, jako jsou inflace, úrokové
sazby a volatilita cen energií. Na základě aktuálně dostupných informací společnost neidentifikovala přímý
významný dopad na schopnost pokračovat v činnosti ani na ocenění aktiv a závazků. Skupina tak
nepředpokládá významné negativní dopady na své hospodaření.
13
Výkaz o řízení a správě společnosti
1. Podnikatelská činnost a stav majetku
Emitent byl založen 23. února 2023 za účelem vydávání dluhopisů a jeho hlavní činností je poskytování
vnitroskupinového financování ostatním společnostem ze Skupiny CHI III. Emitent žádné další činnosti
nevykonává. Stav majetku Společnosti a výsledky hospodaření jsou uvedeny v účetní závěrce sestavené
k 31. prosinci 2025.
2. Koncepce činnosti společnosti
Jednatelé společnosti během roku 2025 realizovali úkoly v souvislosti s emisí dluhopisů a dále sledovali a
analyzovali plnění cílů v rámci jednotlivých nemovitostních projektů Skupiny CHI III, plnění hospodářských
výsledků, finanční a majetkovou situaci a platební schopnost společností, hodnotili obchodní politiku.
V závěru roku sestavili vizi dalšího vývoje společnosti.
V červnu roku 2023 byl vydán Základní prospekt dluhopisového programu, schválený rozhodnutím ČNB č.
j. 2023/074707/CNB/570, ke spis. zn. S-Sp-2023/00017/CNB/572 dne 15. června 2023, které nabylo
právní moci dne 17. června 2023.
Na základě Základního prospektu dluhopisového programu byla vydána Emise dluhopisů CITY HF III
VAR/27 (ISIN CZ0003552143) s datem emise dne 20. července 2023. Nominální hodnota jednoho
dluhopisu činí 1,00 Kč. Předpokládaná jmenovitá hodnota dluhopisů činí 400.000.000, - Kč s možností
navýšení předpokládané jmenovité hodnoty dluhopisů na 600.000.000, - Kč. Jedná se o dluhopisy
s úrokovým výnosem 6M PRIBOR + 4,00 % p.a., který je splatný pololetně zpětně k 20. červenci a 20.
lednu. Den splatnosti jmenovité hodnoty dluhopisů je 20. července 2027.
Společnost dne 24. srpna 2023 rozhodla o navýšení objemu emise dluhopisů CITY HF III VAR/27
z původního objemu ve výši 400.000.000, - Kč na 500.000.000, - Kč.
Pro účely veřejné nabídky a přijetí dluhopisů k obchodování na regulovaném trhu vydal Emitent v roce
2024 aktualizaci Základního prospektu dluhopisového programu. Aktualizovaný Základní prospekt
dluhopisového programu obsahující znění Emisních podmínek byl schválen rozhodnutím ČNB č.j.
2024/136099/CNB/650, ke spis. zn. -Sp-2024/00290/CNB/653 ze dne 5. prosince 2024, které nabylo
právní moci dne 6. prosince 2024.
Na základě aktualizovaného Základního prospektu dluhopisového programu byla vydána Emise dluhopisů
CITY HF III 6,90/29 (ISIN CZ0003572323) s datem emise 16.6.2025
K 31. prosinci 2025 byly upsány dluhopisy v celkové nominální hodnotě 950.000.000, - Kč.
Společnost hodlá i nadále pokračovat ve své podnikatelské činnosti, a to emisi a správě dluhopisů a
poskytování úvěrů/zápůjček společnostem ve Skupině CHI III.
3. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla
přístupu emitenta k možným rizikům ve vztahu k procesu
účetního výkaznictví
Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České
republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS). Emitent vede podvojné účetnictví.
14
Změny může provádět pouze určené pracoviště. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých účtů
hlavní knihy.
Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na vyhodnocování
klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení hospodářských plánů
Společnosti.
Rádi bych tímto poděkovali všem, kteří se přímo či nepřímo podíleli na splnění úkolů roku 2025.
V Praze dne 27. dubna 2026
Dana Knížková Jiří Pokorný Dagmar Pokorná
jednatel jednatel jednatel
15
City Home Finance III, s.r.o.
Účetní závěrka za rok 2025
V souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém
Evropskou unií.
1
16
Výkaz o finanční pozici ke dni 31. prosince 2025
(v tis. Kč)
31.prosince 2025
31.prosince 2024
AKTIVA
Dlouhodobá aktiva
949 834
493 892
Poskytnuté dlouhodobé půjčky
3.1.
949 834
493 892
Odložená daň
0
0
Krátkodobá aktiva
232
50
Poskytnuté krátkodobé půjčky
0
0
Peněžní prostředky a peněžní
ekvivalenty
3.2.
215
50
Ostatní aktiva
17
0
AKTIVA CELKEM
950 066
493 942
VLASTNÍ KAPITÁL A
ZÁVAZKY
Vlastní kapitál
3.3.
13 742
2 327
Základní kapitál
200
200
Ostatní kapitálové fondy
2 000
2 000
Nerozdělený zisk
11 542
127
Dlouhodobé závazky
901 498
472 289
Emitované dluhopisy
3.4.
901 498
472 289
Odložená daň
0
0
Krátkodobé závazky
34 826
19 326
Emitované dluhopisy
3.4.
0
0
Závazky z obchodních vztahů
3.5.
13 764
249
Ostatní závazky
3.5.
21 062
19 077
VLASTNÍ KAPITÁL A
ZÁVAZKY CELKEM
950 066
493 942
17
Výkaz o úplném výsledku
za období od 1. ledna do 31. prosince
(v tis. Kč)
31.prosince 2025
31.prosince 2024
Náklady na služby
4.1.
-1 529
-1 835
Ostatní provozní náklady
4.2.
-4
0
Provozní výsledek hospodaření
-1 533
-1 835
Výnosové úroky
4.3.
83 673
60 702
Nákladové úroky
4.4.
-55 107
-47 564
Ostatní finanční náklady
4.5.
-12 949
-10 433
Ostatní finanční výnosy
4 6.
365
0
Finanční výsledek hospodaření
15 982
2 705
Zisk / ztráta (-) před zdaněním
14 449
870
Daň ze zisku
-3 034
-34
Zisk / ztráta (-) za účetní období
11 415
836
Ostatní úplný výsledek za účetní období
(po zdanění)
0
0
Úplný výsledek hospodaření celkem
za účetní období
11 415
836
Výkaz změn vlastního kapitálu
za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
(v tis. Kč)
Základní
kapitál
Ostatní
kapitálové fondy
Nerozdělený
zisk
Celkem
Počáteční zůstatek k 1.1.2025
200
2 000
127
2 327
Příplatky mimo ZK
0
0
0
0
Úplný výsledek za účetní období
0
0
11 415
11 415
Konečný zůstatek k 31. 12.
2025
200
2 000
11 542
13 742
18
Výkaz peněžních toků
za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025
(v tis. Kč)
Za období
1.1.2025-31.12.2025
Za období
1.1.2024-31.12.2024
Počáteční stav finančních prostředků
50
160
Provozní činnost
Zisk / ztráta (-) za účetní období před zdaněním
14 449
870
Změna stavu ostatních aktiv
-20 774
0
Změna stavu závazků
-4 883
-15 372
Vyúčtované nákladové a výnosové úroky
-28 565
-13 139
Ostatní finanční náklady a výnosy
15 607
10 456
-38 615
-18 055
Zaplacené úroky
-47 421
-47 723
Přijaté úroky
0
0
Zaplacená srážková daň z úroků
-5 978
-5 752
Půjčky poskytnuté spřízněným stranám
-372 269
68 550
Příjmy z úvěrů poskytnutých spřízněným stranám
0
0
Čisté peněžní prostředky vytvořené z (použité v)
provozní činnosti
-449 834
-2 110
Finanční činnost
Splátka dluhopisů
0
0
Emise dluhopisů
450 000
0
Příplatek mimo ZK
0
2 000
Čistý peněžní tok vztahující se k finanční činnosti
450 000
2 000
Čistá změna peněžních prostředků
166
-110
Konečný stav peněžních prostředků
215
50
19
Příloha v účetní závěrce
1. Charakteristika a hlavní aktivity
Vznik a charakteristika společnosti
Společnost City Home Finance III, s.r.o., IČO: 19084170, (dále také jako "Společnost" nebo „Emitent“)
byla zapsána do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze pod spisovou značkou 380528
oddíl C. dne 23. února 2023. Její sídlo se nachází na adrese Holečkova 3331/35, Smíchov, 15000 Praha 5.
Předmětem podnikání společnosti je zajišťování finančních činností v rámci Skupiny CHI III, a to emitování
dluhopisů, správě dluhopisů a poskytování úvěrů/zápůjček společnostem ve Skupině CHI III.
Společníci k 31. prosinci 2025
Jediným společníkem a zároveň ovládající osobou podle Zákona o obchodních korporacích Emitenta je
společnost City Home Invest III, a.s. se sídlem na adrese Holečkova 3331/35, 150 00 Praha 5, identifikační
číslo 04548817, zapsaná do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze pod spisovou
značkou 27415 oddíl B. Společnost City Home Invest III, a.s. je společností investiční skupiny SATPO (dále
také jako "Skupina"), která se zabývá investováním do nemovitostí.
Společnost City Home Invest III, a.s. nepřímo ovládá a kontroluje pan Jiří Pokorný na základě nepřímého
podílu o velikosti 53,1 % na základním kapitálu a 60,40 % podílu na hlasovacích právech.
Emitent je součástí Skupiny.
Organizační struktura
Konsolidovanou účetní závěrku nejširší a nejužší skupiny účetních jednotek, ke které společnost jako
konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje společnost City Home Invest III, a.s. Tuto konsolidovanou
účetní závěrku je možné získat v sídle konsolidující společnosti.
Společnost nemá vlastní zaměstnance. Vedení společnosti vykonávají jednatelé. Společnost využívá pro
zajišťování předmětu činnosti a chodu společnosti služeb spřízněných stran.
Změny v obchodním rejstříku v roce 2025
Dne 31. ledna byl z funkce jednatele odvolán pan Ing. Matěj Čížek a současně byl do funkce jednatele
jmenován pan Jiří Pokorný. Do obchodního rejstříku byla tato změna zapsána dne 31. ledna 2025.
20
2. Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální
účetní závěrky
2.1. Prohlášení o shodě
Účetní závěrka je sestavena v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví (Mezinárodními
účetními standardy IAS a Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IFRS), které vydává Rada pro
mezinárodní účetní standardy (IASB) a ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato účetní závěrka je nekonsolidovaná.
2.2. Základní východiska
Účetní závěrka je sestavena za použití oceňovací báze historických cen. Historická cena obecně vychází z
reálné hodnoty protihodnoty poskytnuté výměnou za zboží a služby.
Účetní závěrka je vykázána v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou společnosti.
Všechny finanční informace jsou vykázány v tis. Kč, pokud není uvedeno jinak.
Společnost zvolila prezentaci výsledku hospodaření a úplného výsledku v jednom výkazu, s využitím
druhového členění nákladů.
Výkaz peněžních toků je sestaven nepřímou metodou vykazování peněžních toků z provozní činnosti.
Společnost je součástí konsolidačního celku CHI3.
2.3. Aplikace nových a novelizovaných Mezinárodních standardů účetního výkaznictví (IFRS)
schválených pro použití v EU
2.3.1. Úpravy IFRS a nové interpretace, které jsou povinně účinné v běžném účetním období
V běžném účetním období společnost uplatnila úpravy IFRS a nové interpretace vydané Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB) a schválené pro použití v EU, které jsou povinně platné pro účetní
období začínající 1. ledna 2025 nebo po tomto datu.
Společnost zejména zohlednila pokračující aplikaci následujících úprav účinných od roku 2024:
- Úprava IAS 1: Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých
- Úprava IAS 1: Dlouhodobé závazky s kovenanty
- Úpravy IAS 7 a IFRS 7: Ujednání o dodavatelském financování
Tyto úpravy byly poprvé aplikovány v předchozím účetním období. V běžném období představuje jejich
aplikace pokračování bez významného dopadu na vykazování a oceňování.
Společnost dále zohlednila další úpravy IFRS účinné od 1. ledna 2025 (např. úpravy IAS 21 týkající se
nedostatku směnitelnosti měn), které však neměly významný dopad na účetní závěrku společnosti.
Na základě provedeného posouzení neměly výše uvedené změny významný dopad na finanční pozici,
výkonnost ani peněžní toky společnosti.
21
2.3.2. Standardy IFRS a nové interpretace dosud neaplikované
Společnost posuzuje potenciální dopad nových standardů, novel standardů a interpretací vydaných Radou
pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a schválených pro použití v EU, které k datu sestavení účetní
závěrky nejsou dosud účinné a nebyly společností předčasně aplikovány.
Mezi nejvýznamnější patří zejména:
IFRS 18 (účinnost od 1. ledna 2027), který nahradí stávající požadavky standardu IAS 1 a zavádí nové
požadavky na strukturu výkazu zisku a ztráty a zveřejňování informací o výkonnosti,
IFRS 19 (účinnost od 1. ledna 2027), který umožňuje vybraným dceřiným společnostem aplikovat
zjednodušené požadavky na zveřejnění.
Společnost dále zvažuje dopady dalších úprav standardů IFRS, které budou účinné v následujících účetních
obdobích.
Na základě dosud provedené analýzy společnost nepředpokládá, že by tyto nové standardy a jejich úpravy
měly významný dopad na finanční pozici, výkonnost nebo peněžní toky společnosti; jejich vliv se očekává
zejména v oblasti prezentace a zveřejňování informací.
2.4. Významné relevantní účetní postupy a politiky
2.4.1. Výnosy
Výnos je vykázán, jakmile je splněna povinnost k plnění, tj. pokud „kontrola“ nad zbožím či službami
souvisejícími s příslušnou povinností k plnění je převedena na zákazníka.
2.4.2. Náklady
Náklady na služby jsou účtovány do období, s nímž věcně a časově souvisejí.
2.4.3. Finanční výnosy a finanční náklady
a) Finanční výnosy
Finanční výnosy zahrnují zejména úrokové výnosy z bankovních účtů a úroky z poskytnutých úvěrů.
Výnosové úroky z finančních aktiv se vykazují, pokud je pravděpodobné, že ekonomické užitky poplynou
do společnosti a částka výnosu může být spolehlivě oceněna. Časové rozlišení výnosových úroků se
uskutečňuje s ohledem na neuhrazenou jistinu, přičemž se použije příslušná efektivní úroková míra, tj.
úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy po očekávanou dobu trvání
finančního aktiva na jeho čistou účetní hodnotu.
b) Finanční náklady
Finanční náklady zahrnují kupóny dluhopisů, náklady spojené s emisí dluhopisů, úrokové náklady na úvěry
a půjčky a bankovní poplatky.
Výpůjční náklady, které nejsou přímo přiřaditelné pořízení či výstavbě způsobilého aktiva, jsou účtovány
do výsledku hospodaření s pomocí metody efektivní úrokové míry.
22
2.4.4. Cizí měny
Funkční měnou společnosti je česká koruna.
Transakce v cizích měnách jsou přepočteny na příslušnou funkční měnu společnosti kurzem platným k datu
transakce. Ke každému konci účetního období se peněžní položky v cizí měně přepočítávají za použití
měnového kurzu k tomuto datu. Nepeněžní položky, které jsou oceněny v reálné hodnotě vyjádřené v cizí
měně, se přepočítávají za použití měnového kurzu platného k datu určení reálné hodnoty. Nepeněžní
položky, které jsou oceněny v historických cenách vyjádřených v cizí měně, se nepřepočítávají.
Kursové rozdíly vznikající při přepočtu jsou zaúčtovány do zisku nebo ztráty.
2.4.5. Daň z příjmů
Splatná a odložená daň se zahrnuje do hospodářského výsledku, kromě případů, kdy souvisí s položkami,
které se vykazují buď v ostatním úplném výsledku, nebo přímo ve vlastním kapitálu.
Náklad na daň z příjmů se počítá za pomoci platné daňové sazby z účetního zisku zvýšeného nebo
sníženého o trvale nebo dočasně daňově neuznatelné náklady a nezdaňované výnosy (např. tvorba a
zúčtování ostatních rezerv a opravných položek, náklady na reprezentaci, rozdíl mezi účetními a daňovými
odpisy atd.). Dále se zohledňují položky snižující základ daně (dary), odčitatelné položky (daňová ztráta,
náklady na realizaci projektů výzkumu a vývoje) a slevy na dani z příjmů.
Odložená daň se vykáže na základě přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiv a závazků v účetní
závěrce a jejich daňovou základnou použitou pro výpočet zdanitelného zisku. Odložené daňové závazky se
uznávají obecně u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se obecně
uznávají u všech odčitatelných přechodných rozdílů v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že zdanitelný
zisk, proti kterému se budou moci využít odčitatelné přechodné rozdíly, bude dosažen. Tyto odložené
daňové pohledávky a závazky se nevykazují, pokud přechodný rozdíl vzniká z prvotního vykázání (kromě
podnikových kombinací) aktiv či závazků v rámci transakce, která neovlivňuje zdanitelný ani účetní zisk.
O odložených daňových závazcích se dále neúčtuje, pokud přechodné rozdíly vzniknou při prvotním
vykázání goodwillu.
Účetní hodnota odložených daňových pohledávek se posuzuje vždy ke konci účetního období a snižuje se,
pokud již není pravděpodobné, že budoucí zdanitelný zisk bude schopen odloženou daňovou pohledávku
pokrýt v celkové nebo částečné výši.
Odložené daňové závazky a pohledávky se oceňují pomocí daňové sazby, která bude platit v období, ve
kterém pohledávka bude realizována nebo závazek splatný, na základě daňových sazeb (a daňových
zákonů) uzákoněných, resp. vyhlášených do konce účetního období.
Oceňování odložených daňových závazků a pohledávek zohledňuje daňové důsledky, které vyplynou ze
způsobu, jakým účetní jednotka ke konci účetního období očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty
svých aktiv a závazků.
23
2.4.6. Rezervy
Rezervy se vykážou, má-li účetní jednotka současný (smluvní nebo mimosmluvní) závazek, který je
důsledkem minulé události, přičemž je pravděpodobné, že účetní jednotka bude muset tento závazek
vypořádat a výši takového závazku je možné spolehlivě odhadnout.
Částka vykázaná jako rezerva je nejlepším odhadem výdajů, které budou nezbytné k vypořádání
současného závazku vykázaného ke konci účetního období po zohlednění rizik a nejistot spojených s daným
závazkem. Pokud se rezerva určuje pomocí odhadu peněžních toků potřebných k vypořádání současného
závazku, účetní hodnota rezervy se rovná současné hodnotě těchto peněžních toků (pokud je efekt časové
hodnoty peněz významný).
Pokud se očekává, že některé nebo veškeré výdaje nezbytné k vypořádání rezervy budou nahrazeny jinou
stranou, vykáže se pohledávka na straně aktiv, pokud je prakticky jisté, že Účetní jednotka náhradu obdrží
a výši takové pohledávky je možné spolehlivě určit.
2.4.7. Finanční nástroje
Finanční aktiva a finanční závazky jsou vykazovány, jakmile se účetní jednotka stane stranou smluvních
ustanovení finančních nástrojů.
Finanční aktiva a finanční závazky se při prvotním vykázání oceňují reálnou hodnotou. Transakční náklady,
které lze přímo přiřadit pořízení nebo vydání finančních aktiv nebo finančních závazků (jiných než finanční
aktiva a finanční závazky nezařazené do kategorie nástrojů oceňovaných v reálné hodnotě vykázané do
zisku nebo ztráty), se při prvotním vykázání přičítají k reálné hodnotě, resp. odečítají od reálné hodnoty
finančních aktiv nebo finančních závazků. Transakční náklady, které lze přímo přiřadit pořízení finančních
aktiv nebo finančních závazků oceněných v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty, se okamžitě
vykazují v hospodářském výsledku.
a) Finanční aktiva
Finanční aktiva jsou dle IFRS 9 klasifikována jako nástroje následně oceněné naběhlou hodnotou, reálnou
hodnotou do ostatního úplného výsledku (FVOCI) nebo reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).
V souladu s IFRS 9 jsou finanční aktiva obecně klasifikována dle obchodního modelu společnosti pro řízení
finančních aktiv a zároveň dle charakteristiky smluvních peněžních toků daného finančního aktiva.
Finanční aktiva jsou oceněna naběhlou hodnotou, pokud jsou splněny obě následující podmínky:
• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za
účelem získání smluvních peněžních toků, a
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Dluhová finanční aktiva jsou oceňována reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud jsou
splněny obě následující podmínky:
• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem
smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
24
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Při prvotním zaúčtování jednotlivých investic do kapitálových nástrojů, které nejsou určeny k obchodování
a které by jinak byly oceněny reálnou hodnotou do zisku a ztráty, si společnost může neodvolatelně zvolit,
že bude vykazovat následné změny v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku. Tato volba se provádí
pro každou jednotlivou investici zvlášť.
Všechna ostatní finanční aktiva, která nejsou oceněna naběhlou hodnotou nebo reálnou hodnotou do
ostatního úplného výsledku, jsou oceněna reálnou hodnotou do zisku a ztráty.
Snížení hodnoty finančních aktiv
Společnost vykazuje opravné položky na očekávané úvěrové ztráty u poskytnutých půjček, které jsou
oceněné v naběhlé hodnotě.
Dle modelu očekávaných úvěrových ztrát společnost vždy účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o
změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke
každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny úvěrového rizika od počátečního vykázání.
Očekávaná úvěrová ztráta pro půjčky poskytnuté spřízněným stranám představuje pravděpodobnostně
vážený odhad úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se oceňují jako současná hodnota všech peněžních
nedostatků (rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce v souladu se smlouvou a peněžními toky,
které účetní jednotka očekává, že obdrží). Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány efektivní úrokovou
sazbou finančního aktiva.
Při posuzování, zda se úvěrové riziko související s finančním nástrojem významně zvýšilo od prvotního
zaúčtování, společnost porovnává riziko selhání u finančního nástroje k datu vykázání s rizikem selhání ke
dni prvotního zaúčtování. Při tomto hodnocení společnost zvažuje jak kvantitativní, tak i kvalitativní
informace, které jsou přiměřené a doložitelné, včetně historických zkušeností a informací o budoucnosti,
které jsou dostupné bez vynaložení nepřiměřených nákladů nebo úsilí.
Finanční aktivum je úvěrově znehodnoceno, pokud nastala jedna či více událostí, které mají nepříznivý
dopad na odhadované budoucí peněžní toky spojené s daným finančním aktivem. Mezi důkazy o tom, že
aktivum je úvěrově znehodnocené, patří pozorovatelné informace o těchto událostech:
• významné finanční problémy emitenta nebo dlužníka,
• porušení smlouvy, např. neplnění závazku nebo nedodržení splatnosti,
• věřitel (věřitelé) udělil dlužníkovi z ekonomických či smluvních důvodů souvisejících
s finančními obtížemi dlužníka úlevu (úlevy), které by jinak neudělil,
• významné zpoždění v získání povolovacích řízení oproti předpokladu
• významné zhoršení plánu prodeje bytových jednotek dlužníka
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
25
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost a vklady na požádání. Bankovní účty
a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků společnosti,
jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů.
b) Finanční závazky a kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou
Klasifikace jako dluh nebo vlastní kapitál
Dluhové a kapitálové nástroje vydané společností se klasifikují jako finanční závazky nebo jako vlastní
kapitál podle obsahu smluvní dohody a definic finančního závazku a kapitálového nástroje.
Kapitálové nástroje
Kapitálový nástroj je jakákoliv smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení
všech jejích závazků. Kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou se vykazují v hodnotě přijatých plateb
snížené o přímé náklady na emisi.
Odkup vlastních kapitálových nástrojů společnosti je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Při
koupi, prodeji, vydání nebo zrušení vlastních kapitálových nástrojů společnosti se do hospodářského
výsledku nevykazuje žádný zisk nebo ztráta.
Ostatní finanční závazky
Ostatní finanční závazky (včetně půjček, ostatních závazků a závazků z obchodního styku) se následně
oceňují v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry.
Metoda efektivní úrokové míry se používá k výpočtu zůstatkové hodnoty finančního závazku a alokace
úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje
odhadované budoucí peněžní platby (včetně všech poplatků a bodů zaplacených nebo přijatých, které tvoří
nedílnou součást efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a ostatních prémií nebo diskontů) po
očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období na jejich čistou zůstatkovou
hodnotu k okamžiku prvotního vykázání.
2.4.8. Spřízněné strany
Spřízněná strana je osoba nebo účetní jednotka, která je spřízněná s účetní jednotkou sestavující účetní
závěrku.
a) Osoba nebo blízký člen rodiny této osoby jsou spřízněni s vykazující účetní jednotkou, pokud tato
osoba
• Ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku
• Má podstatný vliv na vykazující účetní jednotku, nebo
• Je členem klíčového vedení vykazující účetní jednotky nebo jejího mateřského podniku.
b) Účetní jednotka je spřízněná s vykazující účetní jednotkou, pokud platí některá z těchto podmínek:
• Účetní jednotka a vykazující účetní jednotka jsou členy téže skupiny
26
• Jedna účetní jednotka je přidruženým nebo společným podnikem jiné účetní jednotky (nebo
přidruženým či společným podnikem člena skupiny, jejíž členem je i druhá účetní jednotka).
• Obě účetní jednotky jsou společnými podniky téže třetí strany.
• Jedna účetní jednotka je společným podnikem třetí účetní jednotky a druhá účetní jednotka je
přidruženým podnikem třetí účetní jednotky.
• Účetní jednotka je plánem požitků po skončení pracovního poměru ve prospěch zaměstnanců
vykazující účetní jednotky, nebo účetní jednotky, která je spřízněna s vykazující účetní
jednotkou. Je-li samotná vykazující účetní jednotka takovýmto plánem, finančně přispívající
zaměstnavatelé jsou rovněž spřízněnými s vykazující účetní jednotkou.
• Účetní jednotka je ovládána nebo spolu-ovládána osobou identifikovanou v bodu (a).
• Identifikovaná osoba, která ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku má podstatný
vliv na účetní jednotku nebo je členem klíčového managementu účetní jednotky (mateřského
podniku).
2.5. Použití odhadů a úsudků
Při přípravě účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení společnosti odhady a činí úsudky
a předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů
a nákladů. Skutečné výsledky se od těchto odhadů mohou lišit.
Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve
kterém je daný odhad revidován, a ve všech dotčených budoucích obdobích.
2.6. Stanovení reálné hodnoty
Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních
a nefinančních aktiv a závazků.
Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá společnost v co nejširším rozsahu údaje
zjistitelné na trhu.
Reálné hodnoty jsou v souladu požadavků IFRS 13 na základě použití odlišných vstupních údajů
rozděleny do kategorií o různých úrovních:
a) Úroveň 1: ceny kótované (neupravené) na aktivních trzích pro identická aktiva nebo závazky;
b) Úroveň 2: jiné než kótované ceny vstupů obsažené v úrovni 1, které je možné zjistit u aktiva nebo
závazku, a to buď přímo (např. ceny), nebo nepřímo (např. odvozením od cen);
c) Úroveň 3: metoda ocenění, pro kterou významné vstupy pro určení reálné hodnoty jsou nejméně
pozorovatelné.
2.7. Předpoklad nepřetržitého trvání společnosti
Prioritou společnosti je emise dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování. Společnost působí
téměř výhradně v rámci skupiny a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2026 Společnost hodlá pokračovat
ve své hlavní činnosti, a to správě dluhopisů a poskytování vnitroskupinové financování ostatním
společnostem ze skupiny City Home Invest III. Z toho důvodu společnost při posouzení předpokladu
nepřetržitého trvání vychází jednak z analýzy plánovaného skupinového cash flow konečného vlastníka a
27
dále z plánovaného výkazu zisku a ztráty a finanční pozice konsolidačního celku City Home Invest III, které
je podrobováno rizikovým scénářům.
Vedení Skupiny City Home Invest III v souladu s aktuálním vývojem na realitním trhu s rezidenčními
nemovitostmi očekává stabilní vývoj a mírný nárůst cen nemovitostí v roce 2026. V návaznosti na to je
očekáván kladný výsledek hospodaření celé Skupiny City Home Invest III v roce 2026. Při aplikaci
rizikových scénářů byla současně posuzována rizika dále popsána ve výroční zprávě. Na základě výše
uvedeného vedení společnosti nepřepokládá ohrožení předpokladu nepřetržitého trvání.
28
3. Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici
3.1. Poskytnuté dlouhodobé půjčky
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
Půjčky spřízněným osobám
949 834
493 892
Celkem
949 834
493 892
Společnost poskytla úvěr společnosti City Home Invest III, a.s. na základě uzavřené Rámcové smlouvy o
úvěru ze dne 25. července 2023. Úvěr je úročen fixní úrokovou sazbou 12,00 % p.a. Splatnost je
20. července 2027. Součástí položky dlouhodobých půjček jsou neuhrazené úroky, které mají splatnost
jako jistina půjčky.
Dne 12. června 2025 byl uzavřen dodatek ke smlouvě o úvěru, kterým se prodlužuje splatnost na 16.
června 2029.
Tato půjčka je oceněna naběhlou hodnotou. Očekávaná úvěrová ztráta z této půjčky k 31. prosinci 2025
je zanedbatelná a z toho důvodu o ní společnost neúčtuje.
3.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
Hotovost v pokladně
0
0
Peněžní prostředky v bance
215
50
Celkem
215
50
3.3. Vlastní kapitál
Přehled o změnách vlastního kapitálu je uveden v úvodní části účetní závěrky.
Základní kapitál
Základní kapitál Společnosti ve výši 200.000, - Kč je plně splacen. Ve společnosti existuje jediný druh
podílu, a to podíl základní. Každý společník může vlastnit pouze jeden podíl.
29
3.4. Emitované dluhopisy
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
Dluhopisy CITY HF III VAR/27
500 000
500 000
Dluhopisy CITY HF III 6,90/29
450 000
0
Ostatní související náklady
-48 502
-27 711
Celkem Dlouhodobé závazky
901 498
472 289
Časově rozlišené úroky
17 808
18 800
Celkem úroky krátkodobé
17 808
18 800
3.5. Krátkodobé závazky
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
Dluhopisy – viz bod 3.4.
17 808
18 800
Závazky z obchodních vztahů – třetí strany
13 680
0
Závazky z obchodních vztahů – ve skupině
84
249
Ostatní závazky
3 254
277
Celkem
34 826
19 326
Ostatní závazky k 31.12.2025 představují zejména dohady na audit, na zpracování DPPO a závazky na daň
z příjmů.
3.6. Finanční nástroje
Hodnoty finančních aktiv a závazků jsou následující:
Finanční nástroje
2025
2024
Účetní
hodnota
Reálná
hodnota
Účetní
hodnota
Reálná
hodnota
Finanční aktiva:
Půjčky subjektům ve skupině
949 834
1 077 783
493 892
538 590
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
215
215
50
50
30
Celkem
950 049
983 054
493 942
538 640
Finanční závazky:
Vydané dluhopisy, dlouhodobá část
901 498
950 000
472 289
500 000
Závazky z obchodních vztahů
13 764
13 764
249
249
Ostatní závazky, krátkodobá část
21 062
21 062
19 077
19 077
Celkem
936 324
984 826
491 615
519 326
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty jsou krátkodobá aktiva a jsou vykázány bez jakýchkoli
nezbytných úprav ocenění a z tohoto důvodu odráží účetní hodnota reálnou hodnotu.
Dluhopisy z první emise byly emitovány v průběhu druhého pololetí 2023 a nesou variabilní úrokovou sazbu
odvozenou od 6M PRIBOR navýšeného o pevnou marži. Vzhledem k charakteru úročení se jejich účetní
hodnota (amortizovaná hodnota) zpravidla významně neliší od jejich reálné hodnoty k datu účetní závěrky.
Dluhopisy z druhé emise byly emitovány v průběhu roku 2025 a nesou pevnou úrokovou sazbu. Jejich
reálná hodnota je citlivá na změny tržních úrokových sazeb a kreditního rizika emitenta.
Reálná hodnota finančních závazků je stanovena diskontováním budoucích peněžních toků tržní úrokovou
sazbou odpovídající rizikovému profilu emitenta.
Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky považujeme za aktuální a jejich účetní hodnota vyjadřuje
reálnou hodnotu.
4. Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku
4.1. Náklady na služby
2025
2024
Náklady na služby
1 529
1 835
Celkem
1 529
1 835
Náklady na služby představují náklady zejména na audit a služby spojené s chodem společnosti (vedení
účetnictví, právní služby, pronájem sídla).
31
4.2. Ostatní provozní náklady
2025
2024
Ostatní provozní náklady
4
0
Celkem
4
0
Ostatní provozní náklady představují náklady na kolky a poplatky související se založením a správou
společnosti.
4.3. Výnosové úroky
2025
2024
Úroky z úvěru spřízněné osobě
83 673
60 702
Celkem
83 673
60 702
4.4. Nákladové úroky
2025
2024
Úroky z emitovaných dluhopisů
55 107
47 564
Úroky z úvěru spřízněné osobě
0
0
Celkem
55 107
47 567
4.5. Ostatní finanční náklady
2025
2024
Ostatní finanční náklady
12 949
10 433
Celkem
12 949
10 433
Ostatní finanční náklady představují zejména časové rozlišení odměny související s emisí dluhopisů.
32
4.6. Ostatní finanční výnosy
2025
2024
Ostatní finanční výnosy
365
0
Celkem
365
0
Ostatní finanční výnosy představují alikvotní úrokový výnos z emise dluhopisů.
4.7. Řízení finančních rizik
Finanční rizika připadající v úvahu za předpokladu plného fungování Společnosti:
Riziko likvidity
- Riziko likvidity je riziko, že hotovost nemusí být Společnosti k dispozici na zaplacení závazků v
čase splatnosti za přiměřené náklady. Likvidita je řízena na konsolidované úrovni Skupiny CHI III
a ne na úrovni jednotlivých dceřiných společností. Potřeba likvidity je nepřetržitě monitorována a
její zvýšená neočekávaná potřeba je předem hlášená za účelem zabezpečení potřebných zdrojů
- Společnost je vystavena riziku předčasné splatnosti dluhopisů v případě neplnění emisních
podmínek stanovených prospektem dluhopisů dostupným na webových stránkách emitenta
(https://www.city-home.cz/pro-investory). V případě porušení emisních podmínek ze strany
emitenta nebo ručitele (City Home Invest III, a.s.) je vlastník dluhopisů oprávněn požadovat
předčasné splacení dluhopisů v souladu s emisními podmínkami. K 31.12.2025 jsou plněny
veškeré podmínky stanoveny emisními podmínkami dluhopisů.
Úvěrové riziko
- Úvěrová kvalita bankovních zůstatků je s ohledem na to, že účet je vedený u České spořitelny,
a.s. hodnocena jako dobrá a úvěrové riziko jako nevýznamné.
Riziko úrokových sazeb
- Společnost je vystavena riziku změn úrokových sazeb. Společnost ve 2. pololetí 2023 emitovala
dluhopisy s variabilním úrokovým výnosem. Společnost nevyužívá žádné formy zajištění (nemá
uzavřeny žádné úrokové swapy ani jiné deriváty).
33
4.8. Citlivostní analýza úrokových nákladů
Následující tabulka ukazuje změnu výše úrokových nákladů při změně úrokové sazby o uvedené procentní
body:
-1,00%
-0,50%
+0,30%
+0,80%
+1,20%
Změna ve výši úrokových
nákladů
-5 000
-2 500
1 500
4 000
6 000
Riziko kurzů cizích měn
- Společnost neeviduje žádné aktiva ani pasiva denominované v cizích měnách, a proto pokládá
riziko kurzů cizích měn za nevýznamné.
Řízení kapitálu
- Společnost není povinna dodržovat žádné externě legislativou stanovené požadavky na kapitál,
včetně jakýchkoli požadavků na solventnost či kapitálovou přiměřenost. Kapitál je řízen na
konsolidované úrovni Skupiny. Cílem skupiny na konsolidované úrovni při řízení kapitálu je chránit
schopnost Skupiny pokračovat v činnosti, poskytovat výnosy pro akcionáře a prospěch ostatním
zúčastněným stranám a udržovat optimální kapitálovou strukturu s cílem snížit náklady na kapitál.
V souladu s ostatními společnostmi v tomto odvětví skupina monitoruje kapitál na základě čisté
hodnoty aktiv.
- Skupina rovněž řídí poměr čistého zadlužení. Tento poměr je definován jako poměr mezi
úročenými závazky od třetích osob s výjimkou jiné zadluženosti snížená o peněžní prostředky a
celková aktiva skupiny.
4.9. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu k možným rizikům ve
vztahu k procesu účetního výkaznictví
Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České
republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS).
Emitent vede podvojné účetnictví. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy.
Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na vyhodnocování
klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení hospodářských plánů
společnosti.
34
5. Podmíněná aktiva a závazky
Společnosti není známá existence podmíněných aktiv nebo podmíněných závazků. Vůči společnosti není
veden žádný soudní spor, ani společnosti není známo, že by vůči ní soudní spor mohl být zahájen.
6. Transakce se spřízněnými stranami
6.1. Obchodní transakce
Krátkodobé závazky vůči spřízněným stranám
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
SATPO management, s.r.o.
78
249
Celkem
78
249
Náklady –služby – spřízněné strany
2025
2024
SATPO management, s.r.o.
514
562
Celkem
514
562
Nakoupené služby od spřízněných stran představují služby spojené se správou společnosti.
Poskytnuté půjčky spřízněným osobám
Zůstatek k 31.12.2025
Zůstatek k 31.12.2024
City Home Invest III, a.s.
949 834
493 892
Celkem
949 834
493 892
Výnosové úroky – spřízněné strany
2025
2024
City Home Invest III, a.s.
83 673
60 702
Celkem
83 673
60 702
35
6.2. Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení
Členové statutárních orgánů neobdrželi v roce 2025 žádné peněžní ani nepeněžní plnění.
6.3. Odměna statutárnímu auditorovi
Odměna za poskytnuté auditorské služby za rok 2025 představuje částku 200 tis. Kč bez DPH.
Během roku 2025 nebyly poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.
6.4. Následné události
Dne 1. ledna 2026 byl z funkce jednatele odvolán pan Mgr. Ing. Jiří Polanský a současně byla do funkce
jednatele jmenována paní Ing. Dagmar Pokorná, MBA. Do obchodního rejstříku byla tato změna zapsána
dne 8. ledna 2026.
Po skončení účetního období do data účetní závěrky nenastaly žádné další události, které by významně
ovlivnily hospodaření společnosti.
V Praze dne 27. dubna 2026
Dana Knížková Jiří Pokorný Dagmar Pokorná
Jednatel jednatel jednatel
36
Zpráva o vztazích za období roku 2025
City Home Finance III, s.r.o.
Společnost City Home Finance III, s.r.o., IČO: 190 84 170, se sídlem: Praha 5, Holečkova 3331/35,
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 380528 (dále jen
„Společnost“) je povinna za účetní období roku 2025 sestavit zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a
osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou (dále jen
„Zpráva o vztazích“) dle § 82 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech,
v platném znění (dále jen „ZOK“).
1) Struktura vztahů mezi ovládající osobou a Společností a mezi Společností a osobami
ovládanými stejnou ovládající osobou
Podle sdělení City Home Invest III, a.s. jako ovládající osoby, v němž statutární orgán Společnosti dle
svého vědomí neshledal žádnou neúplnost, je struktura vztahů mezi těmito osobami k 31.12.2025
uvedena v příloze č. 1 této Zprávy o vztazích.
2) Úloha Společnosti ve struktuře vztahů podle bodu 1)
Úlohou Společnosti je emise a správa dluhopisů.
3) Způsob a prostředky ovládání
Ovládající osoba vykonává ovládání pomocí svých vlastnických práv prostřednictvím rozhodnutí na
valných hromadách Společnosti (popř. rozhodnutí jediného společníka / akcionáře Společnosti). Mezi
způsoby a prostředky ovládání Společnosti patří společenská smlouva či zakladatelská listina
Společnosti a rozhodnutí nejvyššího orgánu Společnosti, neexistují tedy žádné speciální smlouvy mezi
Společností a ovládající osobou ve vztahu ke způsobům a prostředkům ovládání Společnosti.
4) Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) ZOK
Společnost v účetním období roku 2025 neučinila žádná jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby
nebo jí ovládaných osob, při nichž by došlo k nakládání s majetkem, který přesahuje 10 % vlastního
kapitálu Společnosti zjištěného podle účetní závěrky za účetní období bezprostředně předcházející
účetnímu období, za něž se zpracovává tato zpráva o vztazích.
5) Přehled vzájemných smluv
Příloha č. 2 této Zprávy o vztazích obsahuje veškeré smlouvy uzavřené mezi Společností a osobou
ovládající či s osobami ovládanými, které byly v roce 2025 účinné.
6) Posouzení vzniku újmy Společnosti a posouzení jejího vyrovnání podle §§ 71 a 72 ZOK
Veškerá jednání popsaná v bodě č. 4 této Zprávy o vztazích byla učiněna a smlouvy popsané v bodě č.
5 této Zprávy o vztazích byly uzavřeny za podmínek obvyklých v obchodním styku, stejně tak, byla
veškerá poskytnutá a přijatá plnění na základě těchto smluv poskytnuta za podmínek obvyklých
v obchodním styku a z těchto jednání a smluv nevznikla Společnosti žádná újma.
37
Společnost prohlašuje, že v účetním období roku 2025 nedošlo k žádnému ovlivnění chování Společnosti
ze strany ovládající osoby (či osoby ovládané stejnou ovládající osobou), které by rozhodujícím a
významným způsobem ovlivnilo výsledné chování Společnosti a vedlo k její újmě. Společnost
prohlašuje, že jí nevznikla žádná újma, a tedy není nutné posuzovat vyrovnání újmy podle §§ 71 a 72
ZOK.
Statutární orgán Společnosti na základě důkladného zhodnocení úlohy Společnosti vůči ovládající osobě a
osobám ovládaným stejnou ovládající osobou konstatuje, že Společnosti neplynou žádné zvláštní
výhody a/nebo nevýhody plynoucí ze vztahů mezi Společností a jí ovládající osobou a/nebo osobami
ovládanými stejnou ovládající osobou. Veškerá vzájemná plnění mezi těmito osobami směřují ke
společnému zájmu, a to realizaci nemovitostních projektů na úrovni ovládaných projektových společností.
Pro Společnost její úloha vůči ovládající osobě a osobám ovládaným stejnou ovládající osobou
nepředstavovala a nepředstavuje žádné riziko a není tedy třeba uvádět, zda, jakým způsobem a v jakém
období byla či bude újma vyrovnána dle §§ 71 a 72 ZOK.
Statutární orgán s přihlédnutím k dostupným informacím prohlašuje, že údaje uvedené v této Zprávě o
vztazích jsou správné a úplné.
V Praze dne 27.3.2026
____________________________
Ing. Dana Knížková
jednatel
City Home Finance III, s.r.o.
____________________________
Jiří Pokorný
jednatel
City Home Finance III, s.r.o.
Tato zpráva se stává součástí výroční zprávy za rok 2025.
38
Příloha č. 1
Struktura vztahů mezi ovládající osobou a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými
stejnou ovládající osobou
Obchodní firma
Identifika
ční /
registračn
í číslo
Stát
registrac
e
Způsob a prostředky ovládání
Účast
prostřednictvím
City Home Invest II, s.r.o.
04527828
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
City Home Finance III,
s.r.o.
19084170
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Invest III, a.s.
4548817
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
City Home Project I, s.r.o.
1976184
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest II,
s.r.o.
City Home Project II, s.r.o.
6658946
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest II,
s.r.o.
City Home Project III,
s.r.o.
7069871
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest II,
s.r.o.
City Home Project IV,
s.r.o.
07070721
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest II,
s.r.o.
City Home Project VII,
s.r.o.
06309658
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project VIII,
s.r.o.
08285713
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project IX,
s.r.o.
10937951
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project X, s.r.o.
11922621
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XI,
s.r.o.
11921269
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XII,
s.r.o.
14013789
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XIII,
s.r.o.
14270650
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XIV,
s.r.o.
14270668
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XV,
s.r.o.
14270676
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XVI,
s.r.o.
14270684
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XVII,
s.r.o.
14270692
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XVIII,
s.r.o.
17197201
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
39
City Home Project XIX,
s.r.o.
17197287
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XX,
s.r.o.
17197376
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXI,
s.r.o.
17287197
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXII,
s.r.o.
17288444
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXIII,
s.r.o.
17288550
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXV,
s.r.o.
09000071
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest V, a.s.
City Home Project XXVI,
s.r.o.
17966019
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXVII,
s.r.o.
17966035
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXVIII,
s.r.o.
17966043
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXIX,
s.r.o.
17966051
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXXI,
s.r.o.
19493843
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXXII,
s.r.o.
19493851
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXXIII,
s.r.o.
19493860
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
City Home Project XXXIV,
s.r.o.
19493878
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
City Home Invest III,
a.s.
SATPO, a.s.
01384147
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Group B.V.
Nadační fond SATPO
17765668
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Group B.V.
SATPO finance, s.r.o.
11855029
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO Group B.V.
34243136
ČR/Nizoze
mí
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
Jiří Pokorný
SATPO Invest I, s.r.o.
01556169
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO Invest II, a.s.
05249902
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO Invest III, s.r.o
07071035
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO Invest IV, s.r.o.
11880732
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
40
SATPO Invest V, a.s.
22296492
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO management, s.r.o.
27650723
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO, a.s.
SATPO Project I, s.r.o.
27151751
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project II, s.r.o.
27650570
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project III, s.r.o.
3868010
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project IV, s.r.o.
26741962
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project VI, s.r.o.
4899288
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project VII, s.r.o.
7151560
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
SATPO Project VIII, s.r.o.
7074743
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project IX, s.r.o.
09446044
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project X, s.r.o.
07209274
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest II, s.r.o.
SATPO Project XI, s.r.o.
06994377
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
SATPO Project XII, s.r.o.
10801391
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Project XXXII,
s.r.o.
SATPO Project XIII, s.r.o.
10801413
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project XVI, s.r.o.
26749220
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project XVII, s.r.o.
11855053
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project XVIII, s.r.o.
14013797
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
SATPO Project XIX, s.r.o.
14013801
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project XX, s.r.o.
14245001
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Project XXII,
s.r.o.
SATPO Project XXII, s.r.o.
14270722
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project XXIII, s.r.o.
09000194
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
SATPO Project XXIV, s.r.o.
09000178
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
41
SATPO Project XXV, s.r.o.
19608314
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
SATPO Project XXVI, s.r.o.
21877882
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest III, s.r.o
SATPO Project XXVII, s.r.o.
21882002
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o.
PRE CR Invest s.r.o.
19550588
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o.
Rezidence Ruzyně s.r.o.
9301607
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Project VIII,
s.r.o.
SATPO Project XXX, s.r.o.
24010839
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest II, s.r.o
SATPO Project XXXI, s.r.o.
24017655
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest IV, s.r.o
SATPO Project XXXII, s.r.o.
24069795
ČR
Osoba ovládaná stejnou osobou
prostřednictvím majetkové účasti
SATPO Invest I, s.r.o
42
Příloha č.2
Přehled vzájemných smluv
Obchodní firma
Identifikační /
registrační číslo
Stát
registrace
Smluvní vztah
Datum
podpisu
City Home Invest
III, a.s.
04548817
ČR
Rámcová smlouva o úvěru
25.07.2023
Dodatek č. 1 k Rámcové smlouvě o
úvěru
01.12.2023
Dodatek č. 2 k Rámcové smlouvě o
úvěru
01.08.2024
Dodatek č. 3 k Rámcové smlouvě o
úvěru
12.06.2025
SATPO
management,
s.r.o.
27650723
ČR
Smlouva o podnájmu nebytových
prostor
28.02.2023
Smlouva o poskytování služeb
01.03.2023
Dodatek č. 1 ke Smlouvě o
poskytování služeb
01.01.2024
Smlouva o zpracování osobních údajů
01.03.2023
SATPO Group
B.V.
815445490
Nizozemské
království
Licenční smlouva
01.01.2025
Zpráva auditora
Zpráva auditora tvoří samostatnou přílohu výroční zprávy za rok 2025.
Firma:
Sídlo:
IČ:
Zpráva nezávislého auditora
City Home Finance III, s.r.o.
Společnost s ručením omezenýmPrávní forma:
za ověřované období
od 1.1.2025 do 31.12.2025
Identifikace účetní jednotky
City Home Finance III, s.r.o.
19 08 41 70
Spisová značka:
Holečkova 3331/35, 150 00 Praha 5 Smíchov
C 380528, rejstříkový soud v Praze
TPA Audit s.r.o.
140 00 Praha 4, Antala Staška 2027/79
Tel.: +420 222 826 311, E-mail: audit@tpa-group.cz, www.tpa-group.cz
Pobočky: 746 01 Opava, Veleslavínova 240/8, Tel.: +420 553 622 565
IČO: 60203480, Městský soud v Praze, spisová zn. C.25463
Číslo oprávnění 80 Komory auditorů ČR
Albánie | Bulharsko | Černá Hora | Česká republika | Chorvatsko | Maďarsko
Polsko | Rakousko | Rumunsko | Slovensko | Slovinsko | Srbsko
Výrok auditora
Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti City Home Finance III, s.r.o. (dále také
"Společnost") sestavené na základě Mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém
Evropskou unií, která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31.12.2025, výkazu o úplném výsledku,
výkazu o změnách vlastního kapitálu a výkazu o peněžních tocích za rok končící 31.12.2025 a přílohy
této účetní závěrky, která obsahuje popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující
informace. Údaje o společnosti City Home Finance III, s.r.o. jsou uvedeny v bodě 1 přílohy této účetní
závěrky.
Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady
(EU) č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní
standardy pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše
odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit
účetní závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů
České republiky, včetně jeho požadavků vztahujících se k auditům účetních závěrek subjektů
veřejného zájmu, jsme na Společnosti nezávislí. Splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z
uvedených předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují
dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.
Zpráva je určena společníkům účetní jednotky
Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti
City Home Finance III, s.r.o. k 31.12.2025 a finanční výkonnosti a peněžních toků za rok končící
31.12.2025 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém
Evropskou unií.
Základ pro výrok
Hlavní záležitosti
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní
závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní
závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k
těmto záležitostem nevyjadřujeme.
Emitované dluhopisy
K 31.12.2025 byla výše vykázaného závazku z titulu
emitovaných dluhopisů 901 498 tis. Kč.
Předmětem činnosti Společnosti je zajišťování finančních
zdrojů pro skupinu City Home Invest III, a.s.
prostřednictvím veřejně obchodovatelné emise dluhopisů.
V roce 2023 Společnost uskutečnila jednu emisi dluhopisů
v objemu 500 milionů Kč se splatností v roce 2027. V roce
2025 Společnost uskutečnila další emisi dluhopisů v
prodaném objemu 450 milionů Kč se splatností v roce
2029. Skupina City Home Invest III, a.s. se v souvislosti s
emisí zavázala plnit určité finanční ukazatele.
Výši závazku z titulu emitovaných dluhopisů k 31.12.2025
považujeme za hlavní záležitost auditu. Důvodem je
skutečnost, že nesprávné vykázání závazku by mělo
zásadní vliv na věrný a poctivý obraz účetní závěrky.
Viz bod 3.4 v příloze v účetní závěrce.
Náš přístup:
• ověření podkladů souvisejících s emisí
dluhopisů;
• ověření plnění finančních ukazatelů
k 31.12.2025.
Ostatní informace uvedené ve výroční finanční zprávě
Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti, k nimž jsme dospěli při
provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci
uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné
nesprávnosti nezjistili.
Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich
povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a
posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či
s našimi znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto
informace nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly
ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy.
Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální
náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda
případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě
ostatních informací.
Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že
• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce jsou
ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a
• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.
Odpovědnost statutárního orgánu Společnosti za účetní závěrku
Při sestavování účetní závěrky je Statutární orgán společnosti povinnen posoudit, zda je Společnost
schopna pokračovat v trvání podniku, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky
záležitosti týkající se trvání podniku a použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s
výjimkou případů, kdy Statutární orgán plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp.
kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve
výroční finanční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá
Statutární orgán společnosti.
Statutární orgán odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s
Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií a za takový vnitřní
kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala
významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.
Poskytnutá
půjčka v rámci skupiny City Home Invest
III, a.s.
K 31.12.2025 byla výše vykázané pohledávky z titulu
poskytnuté půjčky 949 834 tis. Kč.
Společnost poskytla ze zdrojů z emise dluhopisů půjčku
mateřské společnosti se splatností v roce 2029.
Z důvodu, že riziko nesplacení půjčky poskytnuté Skupině
by mělo přímý dopad na schopnost Společnosti splácet své
závazky z dluhopisů, považujeme ocenění této půjčky za
hlavní záležitost auditu. Viz bod 3.1 v příloze v účetní
závěrce.
Náš přístup:
• ověření výše poskytnuté půjčky a jejího
ocenění;
• ověření, že dlužník aktuálně nemá
problém s dodržením předpokladu
nepřetržitého trvání společnosti (tzv. „going
concern“).
Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou
(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš
výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu
s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou
(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za
významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit
ekonomická rozhodnutí, která uživatelé přijmou.
Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého
auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:
Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky
• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a
informace, které v této souvislosti Statutární orgán Společnosti uvedl v příloze účetní závěrky.
• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky statutárním
ředitelem a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná (materiální)
nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost
Společnosti pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (materiální)
nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v
příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše
závěry týkající se schopnosti Společnosti pokračovat v trvání podniku vycházejí z důkazních informací,
které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu,
že Společnost ztratí schopnost pokračovat v trvání podniku.
Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické
požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž
se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.
• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené
podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat
dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že
neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko
neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou
být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení
vnitřních kontrol.
• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní
závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.
Naší povinností je informovat statutární orgán společnosti mimo jiné o plánovaném rozsahu a
načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných
významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.
• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu,
abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom
mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.
Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali výbor pro audit, ty, které
jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní
záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy
zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom
o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní
dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.
Určení auditora a délka provádění auditu
Prohlašujeme, že jsme Společnosti neposkytli žádné služby uvedené v čl. 5 odst. 1 nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Společnosti neposkytli žádné jiné
neauditorské služby, které by nebyly uvedeny v příloze účetní závěrky Společnosti.
Zpráva o souladu s nařízením o ESEF
Poskytování neauditorských služeb
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy
V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme v
naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních
standardů pro audit:
Auditorem Společnosti nás dne 1.9.2025 určil společník Společnosti. Auditorem Společnosti jsme
nepřetržitě 4 roky. Auditorem odpovědným za zakázku je Ing. Pavel Pražák.
Odpovědnost auditora
Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka
obsažená ve výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky
nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle mezinárodního
standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky, které nejsou
auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“).
Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je
velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným
standardem ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky
nařízení o ESEF.
Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF jsou zodpovědní jednatelé Společnosti.
Jednatelé Společnosti nesou odpovědnost mimo jiné za:
• návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování požadavků
nařízení o ESEF,
• sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční zprávě v platném formátu XHTML.
V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:
• seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,
• seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování požadavků nařízení
o ESEF,
• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky nařízení o
ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a
• na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat
přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.
Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali veškeré účetní závěrky, které jsou obsaženy ve výroční
zprávě, byly sestaveny v platném formátu XHTML.
Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro
vyjádření našeho závěru.
Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní
závěrky obsažené ve výroční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU)
2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady
2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu
pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.
Odpovědnost statutárního orgánu
Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou
zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 28.4.2026 vyhotovili dle článku 11 nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.
Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit
číslo oprávnění 080 KAČR
Ing. Pavel Pražák
číslo oprávnění 1968 KAČR
TPA Audit s.r.o.
Antala Staška 2027/79, Praha 4
V Praze dne 28.4.2026
.........................................................
Auditor:
Závěr
Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31.prosince 2025 obsažená ve výroční
zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení
o ESEF.
.........................................................