Ваши вопросы

Юридические вопросы и ответы

Что такое недвижимость?

Понятие недвижимости определяет гражданский кодекс (закон № 40/1964 Кодекса в действующей редакции) в § 119 следующим образом: «недвижимостью являются земельные участки и постройки связанные с землей прочным основанием». Из сказанного следует, что земельные участки всегда являются недвижимостью, невзирая на их назначение и площадь (недвижимостью являются и пруды, леса, различные дороги и т.п.), тогда как постройки являются недвижимостью лишь тогда, когда они связаны с землей прочным основанием. Если речь идет о постройке с прочным основанием необходимо рассматривать отдельно в каждом конкретном случае. В области действия закона о владении квартирами, № 72/1994 Кодекса, в действующей редакции, отдельной недвижимостью считаются квартиры и нежилые помещения, если они являются предметом собственности.

Что такое заявление собственника постройки / заявление собственника начатой стройки?

Заявлением собственника постройки является одностороннее юридическое действие собственника, в которым постройка делится на блоки (т.е. квартиры и нежилые помещения). Заявление собственника описывает здание и земельные участки, на которых находится здание, определяет блоки в доме и определяет общие части здания, права на земельные участки, права и обязанности, касающиеся здания, определяет правила на внесение взносов совладельцами на поддержание общественных частей здания, включая определение лица управляющего. Внесением данного заявления в кадастр недвижимости нынешний владелец здания становится хозяином всех помещений. Заявления владельца постройки является основной предпосылкой для перевода имущественных прав на отдельные блоки в здании. Заявление владельца начатой стройки определяет начатую стройку блоков, которые будут построены в объекте на основании разрешения на строительство. Построенные блоки после акта приемки имеющего юридическую силу становятся оконченными частями здания путем внесения акта приемки (согласия) в кадастр недвижимости.

Какие договора необходимы для покупки квартиры?

Договор резервирования объекта недвижимости - это договор, на основании которого продавец зарезервирует, «закрепит» за покупателем соответствующую недвижимость, включая принадлежности к данной недвижимости. На основании данного договора покупатель заплатит продавцу резервационный сбор, который впоследствии будет засчитан в аванс покупной цены. В данном договоре точно определен предмет предстоящего перевода (квартира/ кладовая/подвальное помещение/ место для парковки или внутренняя стоянка для машин / земельные участки в совладении и прежде всего предварительные размеры), также в данном договоре перечислены номера земельных участков, на которых построен жилой дом. Данный договор определяет условия купли-продажи.

Предварительный договор (предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства) описывает более подробно права и обязанности обеих сторон договора. В данном договоре определяются обязанности будущего продавца а именно обязанность подготовить заявление собственника постройки и закончить строительство в установленный срок так, чтобы в установленный срок был выдан акт приемки. У будущего покупателя возникает обязанность заплатить покупную цену согласно установленного графика платежей.

Договор купли-продажи(договор о переводе имущества в собственность второй стороне) - это договор, на основании которого переходит право владения собственностью с продавца на покупателя, и который, единственный из вышеуказанных договоров, подается в соответствующий кадастр недвижимости. Данный договор включает не только специфическое описание объекта недвижимости согласно заявлению собственника, но и величину совладельческих долей. Далее в договоре учитываются все права, обязанности и обязательства, которые переходят на покупателя, напр. договора о материальных обязательствах или договор о управлении. Договор купли-продажи подается в соответствующий кадастр недвижимости с таким количеством экземпляров, которое соответствует количеству участников договора вместе с письменным заявлением на его внесение в кадастр. В случае если покупатель финансирует недвижимость при помощи ипотеки или какого-либо кредита, то в кадастр недвижимости вносится и закладная.

Какие существуют самые распространенные варианты влaдения недвижимостью?

Исключительная форма собственности – недвижимое имущество принадлежит только одному лицу, который имеет право совершать любые действия в области прав собственности.

Совместная долевая собственность – принадлежность одного и того же имущества (недвижимости) одновременно нескольким лицам (сособственникам). В данном случае исполняют право собственника долевые собственники. В данном случае собственности ключевым понятием является понятие доли собственности. Эта доля, выраженная в виде дроби или процентов, представляет собой меру соучастия долевого собственника на правах и обязанностях. Речь идет о так называемой идеальной доле, т.е. доле, которая не соответствует определенной реальной части недвижимости. В связи с данной формой собственности необходимо помнить, что в случае если один из долевых собственников решит продать свою долю собственности, то остальные собственники имеют предварительное право на покупку данной доли. Собственник доли имеет право на то, чтобы ему была предложена на продажу доля другого собственника на тех же условиях как и третьему лицу. В случае если первый собственник исполнит предлагаемые условия, то он может купить долю другого собственника приоритетно. В случае если собственники не договорятся на других условиях (например если в приобретении данной доли заинтересовано несколько лиц), то все собственники могут вместе купить предлагаемую долю, причем данную долю они купят пропорционально величине своей доли.

Совместная собственность супругов – имущество принадлежит супругам. В отличие от совместной доли собственности у совместной собственности супругов речь не идет о доле или так называемой идеальной доле. В случае совместной собственности супругов такая доля возникает при расторжении брака и при разделе совместного имущества, причем принимается во внимание равенство долей в праве на совместную собственность супругов.

Может в Чехии купить недвижимость иностранец?

С 1 мая 2009 года могут как граждане стран Евросоюза так и граждане стран бывшего Содружества Независимых Государств (СНГ) приобретать и передавать в собственность недвижимость в Чехии без ограничений. На Кадастре недвижимости уже не требуется документ о постоянном месте жительстве в Чехии, паспорт Евросоюза или подписанный договор юридического лица.

Что такое материальные обязательства?

Материальные обязательства ограничивают владельца недвижимости в пользу кого-либо иного таким образом, что он должен что-либо терпеть, чего-либо воздержаться или как-либо действовать. Права, соответствующие материальным обязательствам, возникают внесением заявления в кадастр недвижимости в соответствующем кадастровом ведомстве, материальные обязанности всегда записаны в карте владельца. Материальные права и обязанности, которые связаны с данной недвижимостью, всегда записываются до договора о купле-продаже и чаще всего касаются технологической системы сетей, которые являются частью жилого дома. Материальные обязательства также заключаются в случае, когда собственники пользуются оборудованием, которое не является их собственностью, например котел отопления. Точно также могут быть решены права на проезд или подход и т.д.

Что такое содружество собственников, как оно возникает?

Содружество собственников возникает автоматически при записи права собственности от первоначального собственника первых двух жилых или нежилых помещений, находящихся во владении двух различных владельцев. Первоначальный собственник обязан организовать до 60 дней со дня возникновения содружества собственников собрание собственников, на котором будет избран комитет, одобрен Устав и смета на функционирование и ремонт общих частей дома. Содружество собственников является юридическим лицом, записанным в торговом реестре, которое является посредством выбранного комитета дееспособным для выполнения прав и принятия обязательств во всех делах связанных с ведением, функционированием и ремонтом общественных частей дома, в случае необходимости, — и для выполнения деятельности связанной с работой технического оснащения дома, которое служит и другим субъектам.

Приемка помещения, квартплата, связанная с использованием помещения

Приемка помещения в основном связана с исполнением двух важных условий, а именно со 100% оплатой покупной цены помещения продавцу и, в то же время, с подачей заявления на внесение записи и подачи договора купли-продажи в соответствующий кадастр недвижимости. Приемка помещения является формальным действием, во время которого покупатель внимательно осмотрит состояние недвижимости, которая является предметом договора, проверит записанное в протоколе состояние энергии в день приемки (состояние счетчика на воду и электричество) и, в случае необходимости, будут занесены в протокол дефекты, не препятствующие использованию помещения. Покупатель будет ознакомлен с эксплуатацией жилого дома и с правилами на основе договора о эксплуатации жилого дома.

Квартплата, связанная с использованием помещения на практике очень различается в каждой конкретной ситуации и зависит от многих условий. Основным условием является количество квартир в жилом доме, далее на цену квартплаты могут повлиять и различные услуги в доме, например, рецепция, охрана, фитнесс, бассейн и т.д. Затраты на подобные услуги будут разделены между собственниками, если только данные услуги не принадлежат третьей стороне. В квартплату может входить и оплата за владение долей земельного участка, о котором необходимо заботиться (регулярный уход за участком, озеленительные работы и т.д.). Ориентировочно размер квартплаты в наших жилых домах, где круглосуточно находятся дежурные на рецепции и охрана, с камерами видеонаблюдения, состовляет около 45 – 55 Крон чешских/ м2 жилой площади (без расхода электричества).

Что такое карта владельца (КВ, выписка из кадастра недвижимости)?

Выписка из кадастра недвижимости (выписка из карты владельца или так называемый КВ) является государственным документом, который свидетельствует о статусе записанном в кадастре недвижимости в момент выдачи КВ. Обозначен номером карты владельца и как на государственном документе на нем должны быть дата, круглая печать кадастрового ведомства с государственным знаком, ФИО и подпись работника ведомства, гербовая марка или клаузула о оплате административного сбора. Выписка выглядит или как карта владельца недвижимостью или как карты владельца квартир и нежилых помещений в собственности. В карте владельца ясно описаны формы собственности по отношению к данной недвижимости или к земельному участку и все остальные формы собственности и правовые отношения к данной недвижимости или к земельному участку, например, заклдные, экзекуции, материальные обязательства, пломбы и т.д.

Что такое заявление на внесение записи (вклада)?

Под заявлением на внесение записи, в общем, понимается заявление для начала рассмотрения о внесении права собственности, закладного права, права соответствующего материальному обязательству или права преимущественной покупки, направленное в кадастр недвижимости, или же заявление на удаление такого права. Рассмотрение о разрешении вклада начинается днем вручения письменного заявления участников делопроизводства (или кого-либо из них) кадастровому ведомству и обычно решается в течение нескольких недель. Юридическое действие записи тем не менее возникает в день подачи заявления о внесении права собственности в соответствующем кадастровом ведомстве. Данное действие в настоящее время рассматривается как решающее для оплаты покупной цены (или выплачивания ипотеки).

Что такое внесение записи?

Под записью (вкладом) понимается запись или удаление записи о праве владения и иных имущественных правах на недвижимость в кадастре недвижимости в случаях определенных законом. Вручением заявления на внесение соответствующему кадастровому ведомству начинается рассмотрение, в течении которого кадастровое ведомство определит, если заявление на внесение записи имеет определенные недостатки, обратит внимание лица, которое подало заявление и определит для него разумный срок для исправления недостатков. Как только ведомство придет к заключению, что условия были выполнены, примет решение о разрешении записи и впоследствии произведет запись. В случае, если ведомство придет к заключение, что условия не были выполнены, то откажет в заявлении на внесение записи.

Что такое юридическая сила?

Вступление в юридическую силу является формальным актом, которым решение (например, территориальное решение или строительное разрешение) станет обязательным и неизменным. Вступление в юридическую силу происходит обычно в течение 15 дней от вручения решения участнику рассмотрения, если участники рассмотрения в данный срок не используют свое право на аппеляцию. В некоторых случаях решение вступает в юридическую силу с момента его выхода. Решение без вступления в юридическую силу является недействительным.

Что такое запись начатого строительства?

Начатое строительство записывается в кадастре недвижимости на основании заявления ее владельца, которое подкрепляется геометрическим планом для обозначения начатого строительства здания, разрешением на строительство имеющим юридическую силу, выпиской из торгового реестра заявителя или ее нотариально заверенной фотокопией, провозглашением владельца с нотариально заверенной подписью, о том, что речь идет о начатом строительстве здания. Под начатым строительством понимается здание в такой степени застройки, что уже видна строительная техническая и функциональная компоновка первого надземного этажа, в случае, если до этого ему не был присвоен регистрационный или ориентировочный адресный номер.

Вопросы и ответы по финансированию

Что такое проектное финансирование?

Проектное финансирование основано на предоставлении банком проектного кредита инвестору (застройщику) с целью осуществления строительства жилого или комерческого здания. Застройщик с этой целью создает целевую компанию, так называемую фирму специального назначения SPV (Special Vehicle Vehicle). Кредит, который банк предоставит фирме специального назанчения, погашается из прибыли SPV так, что гарантией как правило являются активы данного субъекта (предметом залога могут быть земельные участки под застройкой, а после собственно и здание). Проектное финансирование структурирует проект так, чтобы риск и выгоды, связанные с данным проектом были справедливо распределены между участниками проекта, т.е. между «спонсорами» (акционерами, поставщиками, покупателями или организаторами, принимающими на себя часть риска) и финансирующими субъектами. Поэтому характерной чертой сделок такого типа является то, что владельцы проектовой компании несут ответственность за выплату долга в размере их доли, или обязаны поддержать проект в заранее четко определенных случаях.

Что такое ипотека?

Ипотека — это долгосрочный кредит, погашение которого, включая проценты по кредиту, обеспечено залоговым правом на недвижимость, также находящуюся в стадии строительства. Ранее этот кредит предоставлялся только для инвестирования в недвижимость, например, на ее строительство, покупку, реконструкцию, приобретение земельного участка под строительство, урегулирование финансовых средств, связанных с недвижимостью (оформление наследства, совместного имущества супругов и т.д.). Сейчас целевое использование ипотек убрали, и банки предоставляют ипотеки на финансирование почти всего. Обеспечение кредита теперь заключается в том, что кредит должен быть всегда обеспечен залоговым правом на недвижимость в пользу ипотечного банка, а предметом залога служит обычно приобретаемая недвижимость. Однако, кредит можно обеспечить и иной недвижимостью, которая не обязательно должна быть в имуществе заявителя.

Кто заплатит при продаже недвижимости налог с передачи имущества и какова налоговая ставка?

Плательщикем налога с перевода при продаже имущества является продавец (тот, который осуществляет перевод имущества), покупатель (тот, кто приобретает имущество) в данном случае является гарантом. Налог с передачи имущества регулируется законом № 357/1992 Кодекса законов. Налоговая ставка с перевода имущества составляет 3% от налогооблагаемой основы. От налога с перевода имущества освобождается первый платежный перевод или перевод в собственность.

Что такое закладное право или закладная?

Закладное право возникает на основе письменного договора. Такой договор содержит все залоги и долговые требования, которые обеспечивают закладную. Залоги и долговые требования должны быть четко определены (т.е. день и причина возникновения долгового требования, предмет долгового требования и его денежная величина, день погашения долга, размер в процентах и проценты за просрочку платежа). Данный договор заключает кредитор (как правило это банк, предоставляющий ипотеку) и заемщик (собственник заложеных вещей/имущества, в основном должник, но иногда таким лицом может быть и другое лицо). Закладной договор как правило вкладывается в соответствующее кадастральное ведомство еще до договора о купле-продаже, регистрация на кадастре недвижимости может происходить у данных договоров независимо на себе. Закладное право после записи в кадастре недвижимости записывается и на карту собственника.

Что такое банковская гарантия, кто ее выдает? Сколько за нее платят?

Банковская гарантия — это особенная форма поручительства, которая возникла на основании письменного заявления банка в залоговом документе, о том, что он удовлетворит кредитора в размере данной денежной суммы, в соответствии с залоговым документом, если должник не выполнит свое обязательство, или если будут выполнены иные условия, установленные в залоговом документе. Банк обязан выполнить свое обязательство лишь в том случае, когда к этому был кредитором прямо вызван. Размер вознаграждения за банковское поручительство определяется конкретным банком. Компания SATPO подготавливает проектное финансирование таком образом, чтобы ее клиенты могли использовать возможность бесплатной банковской гарантии на оплату аванса с покупной цены, оплачиваемой на основе положений предварительного договора.

Что такое связанный счет и гарантированный счет?

Связанный счет (также называемый подопечным или гарантированным счетом) — это специальный банковский счет, служащий, прежде всего, для урегулирования оплаты по договору купли-продажи между покупателем и продавцом, когда банк, как третье лицо обеспечивает выплату денег в соответствии с заранее установленными условиями. Такой счет может открыть как физическое, так и юридическое лицо. В рамках подготовленного проектного финансирования данного проекта наши клиенты оплачивают свои финансовые средства всегда на связанный счет. В связи с особенностями проекта в некоторых случаях мы можем обеспечить для заказчика и хранение финансовых средств у нотариуса.

Вопросы и ответы по строительству

Чем отличается квартира, квартирное помещение и нежилое помещение, какая ставка НДС на эти помещения и на земельный участок?

Квартира это отдельное помещение или помещения в жилом доме, предназначенное для проживания согласно решению строительного ведомства. В случае, если общая площадь квартиры не более чем 120 м2, то на такую квартиру распространяется 14% ставка НДС, у квартир с большей площадью ставка НДС 20%.

Квартирное помещение это специфические помещения (прежде всего это апартаменты и студио), которые не имеют характеристику стандартной квартиры по причине напр. недостаточного солнечного осветления, более высокого уровня шума или по причине функционального назначения земельного участка согласно территориальному планированию. С юридической точки зрения являются квартирные помещения нежилыми помещениями. Однако они отвечают всем параметрам квартиры, имеют как и квартиры ванную комнату и кухню. На квартирное помещение распространяется 20% ставка НДС. Для предпринимателя очень важным является факт, что существует возможность отсчета 20% с налогов, в результате чего произойдет снижение покупной цены помещения на 20%.

Нежилое помещение это помещение или несколько помещений, которые согласно решению строительного ведомства не предназначены для проживания (напр. офис, ательер, место для парковки внутри здания, магазин). Удобства, принадлежащие к квартире, нежилому помещению и совместные части жилого дома не являются нежилыми помещениями. На нежилое помещение распространяется ставка НДС 20%.

На земельный участок не распространяется налог, т.е. налог на земельный участок равняется нулю. На практике для упрощения указывается общая цена недвижимости напр. 14% НДС, на самом деле такая цена состоит из нескольких цен с разной ставкой НДС (напр. Квартира до 120 м2 со ставкой 14% НДС, внутреннее место для парковки, если является частью нежилого помещения со ставкой 20% НДС, земельный участок без НДС).

Что значит «социальное жилье»?

Социальное жилье это любая квартира с общей площадью до 120 м2, причем в общую площадь засчитываются площади комнат квартиры и площадь удобств (не считается площадь того, что не является помещением, т.е. площадь балконов, террас, лоджий). Если жилое помещение не отвечает данным условиям социального жилья, то на такое жилье распространяется 20% ставка НДС.

Что такое территориальное решение?

Территориальное решение — результат принятия решения административных органов, в большинстве случаев — строительных ведомств, о конкретном мероприятии, которое должно произойти на данной территории, или же об определенном использовании земельного участка по предполагаемому назначению (например, решение об использовании территории, решение об охраняемой территории или охраняемой зоне, решение о размещении строительства, решение об ограничении связанном со строительством и т.п.). Территориальное рассмотрение начинается по заявлению участников рассмотрения или по инициативе административного органа, а решение является обязательным не только для нынешнего заявителя, и остальных участников делопроизводства, но и для их правопреемников.

Что такое разрешение на строительство?

Стройки, их изменения и техническое обслуживание можно проводить лишь в соответствии с разрешением на строительство, оно необязательно только в случаях мелких строек или строительных изменений и т.п., где достаточно лишь подачи заявления в строительное ведомство. Разрешение на строительство — это документ, выданный соответствующим строительным ведомством в рассмотрении, который включает обязательные условия на проведение и использование стройки, и в котором были приняты решения о возражениях участников делопроизводства. Процесс выдачи разрешения начинается на основании заявления застройщика, которое сопровождается установленной документацией. Данное решение имеет свое временное ограничение и, как правило, действует в течении двух лет от вступления в юридическую силу, если строительное ведомство не постановило иначе.

Что такое акт приемки?

Оконченное строительство, которое требовало разрешение на проведение строительства, или же его часть, готовую к самостоятельному использованию, можно использовать лишь на основании акта приемки, которое является результатом процесса приемки. Процесс приемки начинается по письменному заявлению застройщика и проходит в строительном ведомстве, которое выдало разрешение на строительство. В процессе процесса приемки строительное ведомство в основном изучает, если строительство было проведено в соответствии со строительной документацией, если были соблюдены условия установленные в территориальном решении и разрешении на строительство. Если строительное ведомство в процессе приемки обнаружит дефекты в строительстве, которые мешают использованию постройки, застройщику устанавливается срок на их устранение, и на этот же срок прерывается процесс приемки. Здание можно использовать лишь в целях, определенных в акте приемки, а возможные изменения цели использования допустимы лишь после предшествующего оповещения строительного ведомства, которое примет решение о таких изменениях, или назначит новый процесс приемки. В отличие от ранее использованного строительного утверждения акт приемки вступает в юридическую силу и в действие автоматически. Его рассылка проходит при помощи ящика данных.

Кто заботится о хозяйствовании в новых постройках?

Необходимым для нормального функционирования здания является хозяйствование (регулярные проверки, техническое обслуживание оборудования, уборка, озеленение и т.д.). Ответственным за все эти работы является специализированная фирма, с которой первоначальный собственник заключит договор о хозяйственных работах, который каждый владелец принимает на основе соответствующих постановлений в договоре о купле-продаже подписью договора. После того, как возникнет содружество собственников, может с согласия собственников произойти расторжение такого договора.

Что такое геометрический план?

Геометрический план предназначен для изображения нового состояния земельного участка на соответствующих земельных участках, который необходимо предложить (актуализировать) на соответствующем кадастральном ведомстве. Геометрический план всегда разрабатывается аккредитированным геодезистом и на нем стоит соответствующая печать геодезиста, после того план подается в соответствующий кадастр недвижимости, где сначала проведут контроль плана а после план зарегистрируют.

1+kk	2+kk	3+kk
4+kk	5+kk	6+kk