Úvodní stránka> Nabídka projektů> Projekt Pod Slovany> Vaše dotazy

Vaše dotazy

Právní

• Co je to list vlastnictví (LV, výpis z katastru nemovitostí)? Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) je veřejnou listinou, která prokazuje stav evidovaný v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení. Označuje se číslem listu vlastnictví a jako veřejná listina musí být opatřen datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku. Je uspořádán buď jako list vlastnictví s nemovitostmi nebo jako list vlastnictví s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví osob. List vlastnictví je rozdělen na části A, B, B1, C, D, E a F. Jednotlivé části obsahují : část A - údaje o vlastníkovi, spoluvlastníkovi a spoluvlastnických podílech část B - údaje o nemovitostech část B1- jiná práva k nemovitostem; u listu vlastnictví s byty a nebytovými prostory údaje o bytech a nebytových prostorech část C - omezení vlastnického práva část D - jiné údaje část E - nabývací tituly nebo jiné podklady zápisu část F - údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách List vlastnictví vyhotoví příslušný katastrální úřad na požádání v úředních hodinách.
• Co je to nemovitost? Pojem nemovitost vymezuje občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění) v § 119 tak, že "nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem". Z uvedeného vyplývá, že pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru (pozemky jsou i rybníky, lesy, různé cesty atp.), zatímco ze staveb jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Zda se jedná o stavbu spojenou se zemí pevným základem je pak nutno posoudit podle konkrétního případu. V rozsahu působnosti zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění se za samostatné nemovitosti považují i byty a nebytové prostory, jsou-li předmětem vlastnictví.
• Co je to spoluvlastnický podíl? Věc, tedy i nemovitost, může být ve spoluvlastnictví více vlastníků. Spoluvlastnický podíl pak vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (například poloviční nebo třípětinový podíl na věci). Velikost podílů je pak určující při rozhodování o hospodaření se společnou věcí, kdy se pro přijetí rozhodnutí o této společné věci musí vyslovit nadpoloviční většina určená podle podílů, tzn. nad 50 %.
• Co je prohlášení vlastníka budovy/prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek? Prohlášení vlastníka budovy je jednostranný právní úkon vlastníka, kterým se budova vymezuje na jednotky (tj. byty a nebytové prostory ). Prohlášení vlastníka: popisuje budovu a pozemky, na kterých se budova nachází vymezuje jednotky v domě a určuje společné části budovy upravuje práva k pozemkům a práva a závazky týkající se budovy určuje pravidla pro přispívání spoluvlastníků na správu domu a pravidla pro správu společných částí domu včetně osoby správce Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Prohlášení vlastníka budovy je základním předpokladem pro převod vlastnictví jednotlivých jednotek v budově. Prohlášení vlastníka rozestavěných jednotek vymezuje rozestavěné jednotky, které budou v objektu vybudovány na základě stavebního povolení. Rozestavěné jednotky se po kolaudaci změní na jednotky dokončené, a to vkladem pravomocného kolaudačního rozhodnutí (kolaudačního souhlasu) na katastrální úřad.
• Jaké smlouvy jsou třeba ke koupi nemovitosti? Obecně je základním dokumentem kupní smlouva, která musí mít při koupi nemovitosti písemnou formu s úředně ověřenými podpisy účastníků smlouvy. Spolu s kupní smlouvou v příslušném počtu vyhotovení podle počtu účastníků smlouvy se katastru nemovitostí předkládá písemný návrh na vklad vlastnického práva. Podle konkrétního případu pak koupi nemovitosti mohou provázet další smlouvy, např. smlouva o hypotéčním úvěru, smlouva o půjčce, zástavní smlouva, smlouva o zúžení společného jmění manželů atp.
• Jaké dokumenty jsou potřebné pro podání kupní smlouvy na katastrální úřad? Návrh na zahájení řízení před katastrálním úřadem musí obsahovat: označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen označení účastníků řízení - u fyzických osob jméno, příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo, u právnických osob název, sídlo a identifikační číslo označení práv, která mají být zapsána do katastru Přílohou návrhu pak musí být: kupní smlouva, na základě které má být zapsáno právo do katastru v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení plná moc, je - li účastník řízení zastoupen zmocněncem u právnických osob výpis z obchodního příp. jiného zákonem určeného rejstříku nebo úředně ověřený opis další doklady v závislosti na konkrétním případu (listiny osvědčující oprávnění vlastníka pro právní vztahy vzniklé před 1.1.1993, úředně ověřený překlad listiny sepsané v cizím jazyce apod.)
• Co je to návrh na vklad? Návrhem na vklad se obecně rozumí návrh na zahájení řízení o zápisu vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva předložený katastru nemovitostí, případně návrh na výmaz takového práva. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo některého z nich) katastrálnímu úřadu.
• Co je provedení vkladu? Vkladem se rozumí zápis vkladu nebo výmaz vkladu vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v katastru nemovitostí v zákonem stanovených případech. Doručením návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu je zahájeno řízení, v průběhu kterého katastrální úřad zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro povolení vkladu. Pokud katastrální úřad zjistí, že návrh na vklad má určité nedostatky, upozorní toho, kdo návrh předložil a stanoví mu přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Jakmile dospěje k závěru, že podmínky jsou splněny, rozhodne, že se vklad povoluje a následně vklad provede. V případě, že zjistí, že podmínky splněny nejsou, návrh na vklad zamítne.
• Může si v ČR koupit nemovitost cizinec? Nabývání nemovitostí cizincem je upraveno devizovým zákonem. Tento zákon definuje tuzemce jako fyzickou osobu s trvalým pobytem v tuzemsku nebo právnickou osobu se sídlem v tuzemsku, v ostatních případech se dle devizového zákona jedná o cizozemce. Tuzemec může nabývat vlastnické právo k nemovitostem neomezeně. Cizozemce devizový zákon dělí na příslušníky některého členského státu EU a ostatní cizozemce. První skupina cizinců může v ČR nabývat byty v podstatě bez omezení. U druhé skupiny cizinců je rozhodující, zda mezi ČR a státem, jehož jsou cizozemci příslušníky, existuje mezinárodní smlouva řešící otázku nabývání nemovitostí. V určitých případech však mohou příslušníci nečlenských států EU nabývat nemovitosti bez ohledu na existenci či neexistenci mezinárodní smlouvy přímo ze zákona (například děděním).
• Kdo platí při prodeji nemovitosti daň z převodu nemovitosti a jaká je sazba daně z převodu nemovitostí? Poplatníkem daně z převodu při prodeji nemovitosti je prodávající (převodce); kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. Daň z převodu nemovitosti upravuje zákon ČNR č. 357/1992 Sb. Sazba daně z převodu nemovitosti činí 3% ze základu daně. Od daně z převodu nemovitosti je osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví.
• Co je to věcné břemeno? Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Právo odpovídající věcnému břemeni vzniká vkladem do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu a jsou zapsána na listu vlastnictví buď  v části B listu vlastnictví jsou zapsána věcná břemena, jež byla uzavřena ve prospěch vlastníka nemovitosti (např. právo přístupu k nemovitosti přes cizí pozemek) nebo  v části C listu vlastnictví jsou zapsána věcná břemena, která vlastníka nemovitosti omezují. Věcná břemena, která jsou spojena s vlastnictvím nemovitosti přecházejí na každého dalšího vlastníka nemovitosti. Existují však i věcná břemena spojená s určitou osobou (např. u darovací smlouvy právo doživotního bydlení ve prospěch dárce); tato práva jsou spojena s konkrétní osobou a zanikají její smrtí.
• Co je územní rozhodnutí? Územní rozhodnutí je výsledkem rozhodování správních orgánů, většinou stavebních úřadů, o konkrétním opatření, jež se má uskutečnit v daném území, resp. o konkrétním využití pozemku k navrhovanému účelu (např. rozhodnutí o využití území, rozhodnutí o chráněném území nebo ochranném pásmu, rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o stavební uzávěře atp.). Územní řízení je zahájeno na návrh účastníka řízení nebo z podnětu správního orgánu a rozhodnutí je závazné nejen pro stávajícího navrhovatele a ostatní účastníky řízení, ale i pro jejich právní nástupce.
• Co je to právní moc? Nabytí právní moci je formální akt, kterým se rozhodnutí (např. územní rozhodnutí nebo stavební povolení) stane závazným a nezměnitelným. K nabytí právní moci dochází zpravidla do 15 dnů od doručení rozhodnutí účastníkům řízení, pokud účastníci řízení v této lhůtě neuplatní své právo na odvolání. Rozhodnutí bez nabytí právní moci je neplatné.
• Co je to zápis rozestavěné stavby? Rozestavěná budova se zapisuje do katastru nemovitostí na podkladě ohlášení jejího vlastníka, které je doloženo geometrickým plánem pro vyznačení rozestavěné budovy, pravomocným stavebním povolením, ověřenou fotokopií výpisu z obchodního rejstříku navrhovatele a čestným prohlášením vlastníka s úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu. Rozestavěnou budovou (stavbou) se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční.
• Co je společenství vlastníků, jak vniká? Společenství vlastníků je právnická osoba zapisovaná v obchodním rejstříku, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, případně vykonávat i činnost související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům. Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z těchto vlastníků.

Finanční

• Co je hypotéka? Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož splácení včetně úroků je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Dříve se tento úvěr poskytoval jen na investice do nemovitostí - např. na její výstavbu, koupi, rekonstrukci, pořízení stavebního pozemku, vyrovnání finančních prostředků souvisejících s nemovitostí (vypořádání dědictví, společného jmění manželů apod.). Dnes je účelovost hypoték odstraněna a banky poskytují hypotéky na financování víceméně čehokoliv. Zajištění úvěru pak spočívá v tom, že úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a jako předmět zástavy slouží obvykle pořizovaná nemovitost. Úvěr však lze zajistit i jinou nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví žadatele.
• Co je bankovní záruka, kdo ji vydává? Kolik se za ni hradí? Bankovní záruka je zvláštní forma ručení, která vzniká na základě písemného prohlášení banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše dané peněžité částky, v souladu se záruční jistinou, jestliže dlužník nesplní svůj závazek nebo pokud budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině. Banka je povinna svůj závazek plnit jen tehdy, pokud k tomu byla věřitelem písemně vyzvána. Výše úhrady za bankovní záruku je pak určena konkrétní bankou.
• Co je to vázaný účet? Vázaný účet (též nazývaný jako svěřenecký nebo jistotní účet) je speciální bankovní účet sloužící především k vypořádání kupní ceny mezi prodávajícím a kupujícím, kdy banka jako třetí osoba zajišťuje výplatu peněz podle předem dohodnutých podmínek. Mohou si je zřizovat jak fyzické, tak i právnické osoby. Na rozdíl od běžného bankovního účtu je nakládání s vázaným účtem omezené. Je u něj definován jak specifický účel, pro který byl zřízen, tak i doba trvání a způsob využívání tohoto účtu, a to podle podmínek obchodní transakce, kvůli které se účet zřizuje. Prodávající má tak zaručeno, že za svou nemovitost získá kupní cenu, a kupující má tak garantováno, že za své peníze získá předmět koupě.

Různé

• Jaký je rozdíl mezi bytovou jednotkou, nebytovou jednotkou a ubytovací jednotkou? Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Na byt se vztahuje DPH ve výši 10 % za předpokladu, splňuje-li byt kritéria tzv. sociálního bydlení (tj. byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2, přičemž do této celkové podlahové plochy se započítávají plochy místností bytu, včetně místností, které jsou příslušenstvím bytu. Do podlahové plochy bytu se nezapočítávají plochy prostorů, které nejsou místností, zejména balkóny, terasy a lodžie). Nesplňuje-li byt kritéria sociálního bydlení, vztahuje se na něj DPH ve výši 20 %. Nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (např. kancelář, ateliér, garážové stání a obchod). Příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory. Na nebytové jednotky se vztahuje DPH ve výši 20 %. Ubytovací jednotky jsou specifické jednotky (zejména apartmány a studia), které nemají charakter standardního bytu, z důvodu například nižšího slunečního osvitu, vyšší hlučnosti nebo z důvodů funkčního určení pozemku podle územního plánu. Ubytovací jednotky jsou z právního hlediska nebytové jednotky. Jinak však splňují všechny parametry pro bydlení, obsahují koupelnu i kuchyňskou část jako byty. Na ubytovací jednotky se vztahuje DPH ve výši 20 %. Významnou skutečností při koupi ubytovací jednotky podnikatelem - plátcem DPH, je možnost odpočtu 20 % daně, v důsledku čehož dojde i ke snížení zaplacené kupní ceny o 20 %.
• Co je stavební povolení? Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení, pokud se nejedná o případy drobných staveb, stavebních úprav atp., kde postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Stavební povolení je rozhodnutí vydané příslušným stavebním úřadem ve stavebním řízení, které obsahuje závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a ve kterém je rozhodnuto i o námitkách účastníků řízení. Stavební řízení je zahájeno na žádost stavebníka, kterou dokládá předepsanou dokumentací. Toto rozhodnutí má časově omezenou platnost a zpravidla platí po dobu dvou roků od nabytí právní moci, pokud stavební úřad nestanoví dobu delší.
• Co je kolaudační rozhodnutí? Dokončenou stavbu, případně její část schopnou samostatného užívání, která vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, které je výsledkem kolaudačního řízení. Kolaudační řízení je zahájeno na písemný návrh stavebníka a probíhá před stavebním úřadem, který vydal stavební povolení. V průběhu kolaudačního řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu se stavební dokumentací, zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Pokud stavební úřad v kolaudačním řízení zjistí na stavbě závady, které brání jejímu užívání, stanoví stavebníkovi lhůtu pro jejich odstranění, a na tuto dobu také přeruší kolaudační řízení. Stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí a případné změny účelu užívání jsou přípustné jen po předchozím ohlášení stavebnímu úřadu, který o nich rozhodne, nebo nařídí nové kolaudační řízení.
• Kdo zajišťuje správu nových budov? Správu budovy zajišťuje její vlastník. Po vzniku společenství vlastníků společenství vlastníků pověří správce, který správu domu vykonává jako živnost nebo v pracovněprávním vztahu příp. v jiném režimu podle zákona.
• Jaké jsou základní podmínky užívání staveb? Dokončenou stavbu, případně její část schopnou samostatného užívání, která vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, anebo pokud byla prováděna na podkladě veřejnoprávní smlouvy nebo certifikátu vydaného autorizovaným inspektorem a byla provedena v souladu s ním, lze užívat jen na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem, nejde-li o stavby, pro jejichž užívání zákon vyžaduje kolaudační souhlas. S užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby nezakáže. Stavby, které stanoví zákon (zejména stavby jejichž vlastnosti nemohou jejich budoucí uživatelé ovlivnit a změna stavby, která je kulturní památkou), lze užívat jen na základě a v souladu s kolaudačním souhlasem. Kolaudační souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Jestliže stavební úřad nezjistí závady bránící bezpečnému užívání stavby nebo rozpor se závaznými stanovisky, vydá souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. V opačném případě stavební úřad kolaudační souhlas nevydá a rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby zakáže.